Haus verkaufen bei Scheidung: Ablauf und Steuern in Bern
Aktualisiert: vor 4 Stunden
Kurz beantwortet: Bei einer Scheidung können Sie die Liegenschaft an Dritte verkaufen, einem Ehegatten übertragen oder vorerst gemeinsam behalten. Übernimmt ein Ehegatte die Liegenschaft im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder mit scheidungsrechtlichen Ansprüchen, wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern aufgeschoben, wenn beide zustimmen (Art. 134 Abs. 1 Bst. b StG). Die aufgeschobene Steuer geht dann auf die übernehmende Person über. Beim Verkauf an Dritte ist jede Person für ihren Eigentumsanteil steuerpflichtig.
Eine Trennung verändert vieles auf einmal. Gehört Ihnen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, stellen sich rasch praktische Fragen: Wer bleibt? Wer wird ausbezahlt? Was geschieht mit der Hypothek, und welche Steuern fallen an? Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte für den Kanton Bern. Er ersetzt keine Beratung durch eine Anwältin, einen Anwalt, das Notariat oder eine Steuerfachperson.
Drei Optionen für die gemeinsame Liegenschaft
Option | Was passiert | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
Verkauf an Dritte | Der Erlös wird nach Abzug von Hypothek, Kosten und Steuern aufgeteilt. | Einigung auf Preis und Zeitpunkt; Grundstückgewinnsteuer; Vorbezug aus der Pensionskasse |
Übernahme durch einen Ehegatten | Eine Person wird Alleineigentümerin, die andere erhält eine Ausgleichszahlung. | Finanzierung und Tragbarkeit; Entlassung aus der Hypothek; aufgeschobene Steuer |
Vorerst gemeinsam behalten | Beide bleiben Eigentümer, etwa bis die Kinder ausgezogen sind, oder vermieten. | klare Regeln zu Nutzung, Kosten und späterem Verkauf; gemeinsame Verpflichtungen bleiben |
Keine Option ist von vornherein die richtige. Ein Verkauf an Dritte schafft klare Verhältnisse. Eine Übernahme erhält das Zuhause, setzt aber voraus, dass eine Person Hypothek und Ausgleichszahlung allein tragen kann. Wer gemeinsam behält, muss auch künftig gemeinsam entscheiden.
Güterrecht und Grundbuch: Wem gehört was?
Güterrecht
Ohne Ehevertrag gilt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung (Art. 181 ZGB). Er unterscheidet bei jedem Ehegatten Errungenschaft und Eigengut (Art. 196 ZGB):
Errungenschaft ist, was ein Ehegatte während des Güterstandes entgeltlich erwirbt, zum Beispiel aus dem Arbeitserwerb (Art. 197 ZGB).
Eigengut ist unter anderem, was einem Ehegatten schon zu Beginn gehörte oder was er später erbt oder geschenkt erhält (Art. 198 ZGB).
Bei der Auflösung des Güterstandes steht jedem Ehegatten die Hälfte des Vorschlags des anderen zu (Art. 215 Abs. 1 ZGB). Bei einer Scheidung wird die Auflösung auf den Tag zurückbezogen, an dem das Begehren eingereicht wurde (Art. 204 Abs. 2 ZGB). Hat ein Ehegatte ohne Gegenleistung zum Erwerb oder zur Verbesserung eines Vermögenswerts des anderen beigetragen, kann ihm ein Anteil am Mehrwert zustehen (Art. 206 Abs. 1 ZGB).
Wie Ihre Liegenschaft im Einzelfall zuzuordnen ist und was zum Vorschlag gehört, klären Sie mit Ihrer Anwältin, Ihrem Anwalt oder in der Mediation. Typische Fragen:
Haben Sie einen Ehevertrag?
Wurde die Liegenschaft vor oder während der Ehe erworben?
Flossen Erbschaften, Schenkungen oder Gelder aus der Pensionskasse in den Kauf oder in Investitionen?
Grundbuch
Im Grundbuch steht, wem die Liegenschaft gehört: einer Person allein, beiden zu Miteigentum oder beiden zu Gesamteigentum.
Miteigentum: Jeder Person gehört ein Bruchteil; ist nichts anderes festgehalten, sind es gleiche Teile (Art. 646 ZGB). Jede Person kann die Aufhebung des Miteigentums verlangen (Art. 650 Abs. 1 ZGB). Aufgehoben wird es unter anderem durch Verkauf oder durch Übertragung auf eine Person unter Auskauf der anderen; können sich die Beteiligten nicht einigen, entscheidet das Gericht (Art. 651 ZGB).
Gesamteigentum: Die Liegenschaft gehört beiden gemeinsam, und verfügt werden kann grundsätzlich nur einstimmig (Art. 652 und 653 Abs. 2 ZGB).
Zuweisung bei der Scheidung: Steht die Liegenschaft im Miteigentum und weist ein Ehegatte ein überwiegendes Interesse nach, kann er verlangen, dass sie ihm gegen Entschädigung des anderen ungeteilt zugewiesen wird (Art. 205 Abs. 2 ZGB).
Einen Grundbuchauszug bestellen Sie beim Grundbuchamt des Kantons Bern.
Solange Sie verheiratet sind, ist die Wohnung der Familie besonders geschützt: Ein Ehegatte kann das Haus oder die Wohnung der Familie nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen veräussern (Art. 169 Abs. 1 ZGB).
Übernahme durch einen Ehegatten: Steueraufschub
Die Besteuerung des Grundstückgewinns wird aufgeschoben bei Eigentumswechseln unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten dem Steueraufschub zustimmen (Art. 134 Abs. 1 Bst. b StG; Merkblatt E der Steuerverwaltung). Das bedeutet:
Zustimmung: Beide unterschreiben die Zustimmungserklärung der Steuerverwaltung. Sie wird der Steuererklärung für Grundstückgewinn beigelegt, die trotzdem vollständig einzureichen ist (Merkblatt E).
Ohne Zustimmung: Über den Eigentumswechsel wird steuerlich abgerechnet. Massgebend ist der vereinbarte Anrechnungswert; fehlt eine Wertbestimmung, wird der Verkehrswert als Erlös festgesetzt (Merkblatt E).
Aufgeschobene Steuer: Bei einem späteren Verkauf gilt als Erwerbspreis der Erwerbspreis der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers (Art. 140 Abs. 1 Bst. e StG). Der aufgeschobene Gewinn wird dann bei der übernehmenden Person besteuert (Art. 136 StG). Der Besitzesdauerabzug berechnet sich ab der letzten besteuerten Veräusserung (Art. 144 Abs. 2 StG).
Ausgleichszahlungen: Sie gelten bei einem späteren Verkauf nicht als Anlagekosten (Merkblatt E).
Handänderungssteuer
Beim Erwerb durch den anderen Ehegatten und bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist keine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 12 Abs. 1 Bst. d und e HStG). Beide Ausnahmen setzen voraus, dass die Liegenschaft unter Ehegatten oder im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung übertragen wird. Erfolgt die Übertragung erst nach rechtskräftiger Scheidung und ausserhalb der güterrechtlichen Auseinandersetzung, ist das nicht mehr der Fall. Klären Sie den Zeitpunkt deshalb früh mit dem Notariat.
Beispiel (fiktive, runde Zahlen; alle Werte sind Annahmen)
Ein Ehepaar hat sein Haus 2014 je zur Hälfte für CHF 700'000 gekauft und belegbar für CHF 50'000 wertvermehrend ausgebaut. Heute ist es CHF 1'000'000 wert. Person A übernimmt die Hälfte von Person B, beide stimmen dem Steueraufschub zu.
Position | CHF |
|---|---|
Wert des Hauses heute | 1'000'000 |
Anlagekosten beider Hälften (700'000 + 50'000) | − 750'000 |
Gewinn, den A bei einem späteren Verkauf zum heutigen Wert versteuern würde | 250'000 |
davon aufgeschoben aus dem Anteil von B (500'000 − 375'000) | 125'000 |
davon noch nicht realisiert auf dem eigenen Anteil von A | 125'000 |
Verkauft A später, wird der ganze Gewinn bei A besteuert, berechnet ab den ursprünglichen Anlagekosten und mit dem Besitzesdauerabzug ab dem Erwerb 2014. Die Ausgleichszahlung an B erhöht die Anlagekosten nicht. Für die Verhandlung des Übernahmepreises ist diese aufgeschobene Steuer deshalb ein wichtiger Punkt. Wie hoch sie wäre, schätzen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Verkauf an Dritte: Grundstückgewinnsteuer
Pro Person: Sind mehrere Personen an der Veräusserung beteiligt, ist jede für ihren Eigentumsanteil steuerpflichtig (Art. 126 Abs. 2 StG). Jede Person reicht eine eigene Steuererklärung ein; Gewinne werden nicht zusammengerechnet (Wegleitung Grundstückgewinn, Ausgabe 2024, S. 5).
Gewinn: Erlös minus Anlagekosten. Als Aufwendungen zählen unter anderem die Kosten der Handänderung, Provisionen und Auslagen für die Vermittlung des Verkaufs und Auslagen für dauernde Wertvermehrung (Art. 142 Abs. 2 StG). Die Wegleitung verlangt dafür Belege und nennt auch die Vorfälligkeitsentschädigung bei der verkaufsbedingten Kündigung einer Festhypothek (Wegleitung 2024, S. 10–11). Nach dem Bundesgericht ist sie abziehbar, wenn die Hypothek vollständig und endgültig aufgelöst wird und die Entschädigung untrennbar mit dem Verkauf verbunden ist (BGE 143 II 382).
Besitzesdauer: Ab fünf ganzen Jahren ermässigt sich der Gewinn um 2 Prozent pro Jahr, höchstens um 70 Prozent (Art. 144 Abs. 1 StG). Bei weniger als fünf Jahren erhöht sich die Steuer um 10 bis 70 Prozent (Art. 147 Abs. 1 StG). Der Zuschlag wird unter anderem nicht erhoben, wenn die verkaufende Person aus persönlichen Gründen zu einem Verkauf gezwungen war (Art. 147 Abs. 2 Bst. b StG). Ob das bei Ihrer Trennung zutrifft, entscheidet die Steuerverwaltung.
Freigrenze: Gewinne unter CHF 5'300 sind steuerfrei (Art. 145 Abs. 2 StG; Wegleitung 2024, S. 5).
Handänderungssteuer: 1.8 Prozent des Kaufpreises, geschuldet von der Käuferseite (Art. 2 Abs. 1 und Art. 11 Abs. 1 HStG).
Wie die Steuer im Einzelnen gerechnet wird, lesen Sie im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern. Was nach Steuer, Honorar und Hypothek bleibt, zeigt der Verkaufserlös-Rechner.
Hypothek und Solidarhaftung
Haben Sie den Hypothekarvertrag gemeinsam als Solidarschuldner unterzeichnet, kann die Bank von jeder Person die ganze Schuld fordern, und beide bleiben verpflichtet, bis alles getilgt ist (Art. 143 und 144 OR). Eine Vereinbarung unter den Ehegatten ändert daran nichts: Aus der Schuld entlassen wird eine Person nur durch einen Vertrag mit der Bank (Art. 176 Abs. 1 OR). Ob Sie solidarisch haften, steht in Ihrem Vertrag. Klären Sie früh:
Kann die übernehmende Person Hypothek, Nebenkosten und Ausgleichszahlung allein tragen? Eine erste Einschätzung gibt unser Tragbarkeitsrechner.
Läuft eine Festhypothek? Bei vorzeitiger Auflösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wie werden Zinsen und Amortisation bis zur Lösung bezahlt?
Pensionskasse: Vorbezug für Wohneigentum
Wurde die Liegenschaft mit einem Vorbezug aus der Pensionskasse mitfinanziert, gilt Folgendes:
Teilung: Wird die Ehe vor Eintritt eines Vorsorgefalls geschieden, gilt der Vorbezug als Freizügigkeitsleistung und wird geteilt (Art. 30c Abs. 6 BVG; Art. 123 ZGB).
Rückzahlung: Wird das Wohneigentum veräussert, muss der bezogene Betrag an die Vorsorgeeinrichtung zurückbezahlt werden (Art. 30d Abs. 1 Bst. a BVG). Die Pflicht beschränkt sich auf den Erlös (Art. 30d Abs. 5 BVG).
Neues Wohneigentum: Wer den Erlös im Umfang des Vorbezugs innerhalb von zwei Jahren wieder für sein Wohneigentum einsetzen will, kann den Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d Abs. 4 BVG).
Grundbuch: Die Veräusserungsbeschränkung ist im Grundbuch angemerkt (Art. 30e Abs. 2 BVG).
Übernahme durch den Ehegatten: Die Übertragung an einen vorsorgerechtlich Begünstigten gilt nicht als Veräusserung (Art. 30e Abs. 1 BVG). Das Bundesamt für Sozialversicherungen nennt als Beispiele den Ehegatten sowie den geschiedenen Ehegatten, der die Voraussetzungen von Art. 19 BVG und Art. 20 BVV 2 erfüllt (BSV, Wohneigentumsförderung). Für geschiedene Ehegatten verlangt Art. 20 Abs. 1 BVV 2 eine Ehe von mindestens zehn Jahren und eine bei der Scheidung zugesprochene Rente. Ist die übernehmende Person nicht begünstigt oder verliert sie diese Eigenschaft später, muss der Vorbezug zurückbezahlt werden (BSV, Mitteilungen über die berufliche Vorsorge Nr. 124, Rz 801). Klären Sie Zeitpunkt und Abwicklung deshalb vor der Übertragung mit Ihrer Vorsorgeeinrichtung.
Eine Übersicht gibt das Bundesamt für Sozialversicherungen.
Bewertung als neutrale Grundlage
Ob Verkauf oder Übernahme: Beide brauchen einen Wert, den sie nachvollziehen können. Er bestimmt die Ausgleichszahlung, die Preisvorstellung beim Verkauf und, ohne Zustimmung zum Steueraufschub, auch die Steuer. Eine Bewertung durch eine Stelle, die keine Seite vertritt, entschärft Verhandlungen.
Ablauf in acht Schritten
Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Hypothekarvertrag, Belege der Investitionen, Ehevertrag (falls vorhanden), Vorsorgeausweise. Eine Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Fachpersonen beiziehen: Anwältin, Anwalt oder Mediation für die Scheidungsfolgen, Notariat für die Übertragung, Steuerfachperson.
Liegenschaft bewerten lassen als gemeinsame Grundlage.
Mit der Bank sprechen: Tragbarkeit, Übernahme oder Ablösung der Hypothek, Festhypothek.
Option wählen und festhalten: in der Vereinbarung über die Scheidungsfolgen, mit Übernahmepreis, Ausgleichszahlung und Umgang mit der aufgeschobenen Steuer.
Umsetzen: Verträge über bernische Grundstücke beurkundet eine bernische Notarin oder ein bernischer Notar (Grundbuchamt Kanton Bern, Fragen und Antworten). Ob die Übertragung mit einem Vertrag oder gestützt auf das Scheidungsurteil eingetragen wird, klären Notariat und Gericht.
Steuern erledigen: Steuererklärung für Grundstückgewinn fristgerecht einreichen; bei einer Übernahme mit der Zustimmungserklärung beider.
Abschliessen: Hypothek ablösen oder Haftung beenden lassen, Pensionskasse und Versicherungen informieren.
Typische Fehler
Aufgeschobene Steuer vergessen: Der Übernahmepreis wird ohne die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer verhandelt.
Ausgleichszahlung falsch einplanen: Sie zählt später nicht zu den Anlagekosten.
Zustimmungserklärung fehlt: Dann wird über den Eigentumswechsel steuerlich abgerechnet.
Hypothek unterschätzen: Eine Vereinbarung unter Ehegatten ersetzt den Vertrag mit der Bank nicht.
Vorbezug aus der Pensionskasse übersehen: Er wird geteilt und ist bei einer Veräusserung zurückzuzahlen.
Belege nicht gesammelt: Wertvermehrende Investitionen müssen belegt sein.
Unter Zeitdruck verkaufen: Ein Verkauf dauert bei Nordring typischerweise 3–6 Monate, je nach Objekt. Planen Sie diese Zeit in die Vereinbarung ein.
Wie Nordring Sie unterstützt
Als Immobilienmakler in Bern bewerten wir Ihre Liegenschaft vor Ort kostenlos und unverbindlich. Das gibt beiden eine Grundlage, auf die sie sich stützen können (Immobilienbewertung in Bern). Entscheiden Sie sich für den Verkauf, ist unser Honorar von 1–3 % des Verkaufspreises nur bei einem Verkauf geschuldet; wer es trägt, ist verhandelbar. Fotografie, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch wenn das Mandat ohne Verkauf abläuft. Kündigen Sie das Mandat vorzeitig, verrechnen wir die bis dahin angefallenen Kosten. Sind vor dem Verkauf Arbeiten nötig, prüft und erledigt sie unsere eigene Bauunternehmung. Und wenn Sie die Liegenschaft vorerst behalten und vermieten, übernimmt unsere Immobilienverwaltung in Bern die Bewirtschaftung. Den Ablauf eines Verkaufs finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bern. Telefon 079 635 30 13.
Quellen: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 169, 181, 196–198, 204–206, 215, 646, 650–653 (fedlex.admin.ch); Obligationenrecht, Art. 143, 144, 176 (fedlex.admin.ch); BVG, Art. 30c–30e (fedlex.admin.ch); Steuergesetz des Kantons Bern, Art. 126, 134, 136, 140, 142, 144, 145, 147 (belex.sites.be.ch); Handänderungssteuergesetz des Kantons Bern, Art. 2, 11, 12 (belex.sites.be.ch); Steuerverwaltung des Kantons Bern, Merkblatt E und Wegleitung Grundstückgewinn 2024; Bundesgericht, BGE 143 II 382 (bger.ch).
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen. Andere Kantone haben andere Regeln.
Weiterlesen: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern · Kosten beim Hausverkauf in Bern · Was kostet ein Immobilienmakler in Bern? · Geerbtes Haus verkaufen · Haus verkaufen in Bern
Häufige Fragen
Müssen wir das Haus bei einer Scheidung verkaufen?
Nein. Sie können an Dritte verkaufen, die Liegenschaft einem Ehegatten übertragen oder sie vorerst gemeinsam behalten. Welche Option passt, hängt von Güterrecht, Finanzierung und Ihren Plänen ab.
Fällt Grundstückgewinnsteuer an, wenn mein Ehepartner das Haus übernimmt?
Im Kanton Bern wird die Steuer bei einem Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder mit scheidungsrechtlichen Ansprüchen aufgeschoben, wenn beide zustimmen (Art. 134 Abs. 1 Bst. b StG). Die aufgeschobene Steuer geht auf die übernehmende Person über.
Was passiert, wenn ein Ehegatte dem Steueraufschub nicht zustimmt?
Dann wird über den Eigentumswechsel steuerlich abgerechnet. Massgebend ist der vereinbarte Anrechnungswert, sonst der Verkehrswert (Merkblatt E der Steuerverwaltung des Kantons Bern).
Zählt die Ausgleichszahlung an den Ex-Partner als Anlagekosten?
Nein. Bei einem späteren Verkauf gelten Ausgleichszahlungen nicht als Anlagekosten (Merkblatt E der Steuerverwaltung des Kantons Bern).
Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf an Dritte?
Jede Person für ihren Eigentumsanteil (Art. 126 Abs. 2 StG). Jede reicht eine eigene Steuererklärung ein (Wegleitung Grundstückgewinn 2024).
Fällt Handänderungssteuer an, wenn ein Ehegatte das Haus übernimmt?
Beim Erwerb durch den anderen Ehegatten und bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist keine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 12 Abs. 1 Bst. d und e HStG). Beim Verkauf an Dritte beträgt sie 1.8 Prozent und ist von der Käuferseite geschuldet.
Was passiert mit dem Vorbezug aus der Pensionskasse?
Bei einer Scheidung vor Eintritt eines Vorsorgefalls gilt der Vorbezug als Freizügigkeitsleistung und wird geteilt (Art. 30c Abs. 6 BVG). Wird das Wohneigentum veräussert, muss er zurückbezahlt werden, höchstens bis zur Höhe des Erlöses (Art. 30d BVG).
Haften wir nach der Scheidung beide weiter für die Hypothek?
Wenn Sie den Vertrag als Solidarschuldner unterzeichnet haben, ja: Beide bleiben verpflichtet, bis die Schuld getilgt ist (Art. 144 OR). Entlassen wird eine Person nur durch einen Vertrag mit der Bank (Art. 176 Abs. 1 OR).
