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MIT EIGENER BAUUNTERNEHMUNG
Haus verkaufen in Bern.
Sie möchten Ihr Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus verkaufen? Bei einem Haus entscheiden Bausubstanz, Sanierungsbedarf und Steuern stärker über den Erlös als bei einer Wohnung. Wir begleiten Sie persönlich, von der kostenlosen Bewertung vor Ort bis zur Schlüsselübergabe.
Und weil die Nordring Bauunternehmung GmbH zu uns gehört, sagen wir Ihnen ehrlich, welche Arbeiten sich vor dem Verkauf lohnen und welche nicht.
KURZ GESAGT
Bewertung vor Ort: kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.
Honorar: je nach Objekt und Aufwand 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, inklusive MWST, nur bei Verkauf.
Vermarktung: Fotografie, Drohne, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.
Dauer: in der Regel 3 bis 6 Monate, je nach Objekt.
Eigene Bauunternehmung: Wir schätzen Aufwand und Kosten ein, bevor Sie entscheiden.
EINFAMILIENHAUS, REIHENHAUS, MEHRFAMILIENHAUS
Ein Haus verkauft sich anders als eine Wohnung.
Wer ein Haus kauft, kauft Gebäude und Land in einem. Käufer fragen nach Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Umgebung. Und sie rechnen mit, was in den nächsten Jahren ansteht. Wer diese Fragen früh beantworten kann, verhandelt aus einer stärkeren Position. Sie verkaufen eine Wohnung? Dann lesen Sie Eigentumswohnung verkaufen in Bern.
Einfamilienhaus
Familien achten auf Grundriss, Garten, Zimmerzahl und Ausbaumöglichkeiten. Ein realistischer Blick auf Zustand und Potenzial ist hier der wichtigste Preisfaktor. Ein Beispiel aus unseren Referenzen: Das moderne Einfamilienhaus in Rümlingen (BL), Baujahr 2018, war nach drei Monaten verkauft.
Reihenhaus
Beim Reihenhaus teilen Sie Bauteile und oft auch Rechte mit den Nachbarn, etwa die Zufahrt, Leitungen oder die Grenzwand. Prüfen Sie früh, welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Käufer fragen danach, und unklare Punkte bremsen die Verhandlung.
Mehrfamilienhaus
Beim Mehrfamilienhaus kaufen viele Interessenten vor allem einen Ertrag. Sie möchten Mietzinsliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Unterhaltsplanung sehen. Mit unserem Rechner sehen Sie Bruttorendite, Nettorendite und Ertragswert. Ein aktuelles Beispiel ist das Mehrfamilienhaus mit Entwicklungspotenzial in Birrhard (AG).
BAUSUBSTANZ
Bausubstanz: Was Käufer zuerst prüfen.
Bei Besichtigungen schauen Kaufinteressenten und ihre Banken vor allem auf diese Punkte:
Dach, Fassade und Fenster: Alter, Zustand, letzte Erneuerung
Heizung: Baujahr, Energieträger, Service und anstehender Ersatz
Wasser- und Elektroleitungen
Feuchtigkeit in Keller und Untergeschoss
Küche und Bad: Zustand und Ausbaustandard
Umgebung: Garten, Parkplätze, Ausbaureserven auf dem Grundstück
Eine Online-Bewertung sieht nicht, ob das Dach erneuert ist oder die Heizung bald ersetzt werden muss. Deshalb sehen wir uns Ihr Haus bei der kostenlosen Bewertung vor Ort an. Die Besichtigung dauert rund eine Stunde.
Danach erhalten Sie eine realistische Preisspanne, die wichtigsten Faktoren dahinter und Vorschläge, was sich mit überschaubarem Aufwand verbessern lässt.
SANIEREN ODER NICHT
Sanieren vor dem Verkauf: ja oder nein?
Die ehrliche Antwort: Manchmal ja, oft reichen kleine Arbeiten. Entscheidend ist, ob eine Massnahme den Verkaufspreis stärker hebt, als sie kostet, und ob sie mehr Käufer anspricht.
Wann sich Arbeiten lohnen
Sichtbare Mängel, die bei Besichtigungen abschrecken: abgenutzte Böden, Malerarbeiten, defekte Geräte.
Arbeiten, die ohnehin anstehen und Käufern eine grosse Unsicherheit abnehmen.
Massnahmen, die eine bessere Nutzung des Grundstücks erst möglich machen.
In Bellmund haben wir vor dem Verkauf kleine Auffrischarbeiten erledigt und das Grundstück in zwei Parzellen mit je einem eigenständigen Einfamilienhaus geteilt. Aus einer Liegenschaft wurden zwei Zuhause für zwei Familien.
Wann Sie besser verzichten
Grosse Umbauten nach eigenem Geschmack, etwa eine komplett neue Küche im eigenen Stil. Viele Käufer möchten selbst gestalten.
Energetische Sanierungen unter Zeitdruck. Förderbeiträge des Kantons Bern müssen vor Baubeginn beantragt werden. Auf später eingereichte Gesuche tritt der Kanton nicht ein.
Arbeiten, deren Kosten der Markt nicht zurückzahlt.
Auch ein Haus mit Sanierungsbedarf findet Käufer
Ein älteres Haus ist kein Hindernis, wenn Käufer wissen, was auf sie zukommt. In Oberwangen bei Bern hat unsere Kundschaft ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft. Wir haben den Kauf begleitet, bei der Finanzierung unterstützt und die Kernsanierung ausgeführt. «Aus Alt wurde ein Lieblingsort.»
ENERGIE
GEAK: Was der Energieausweis beim Hausverkauf bringt.
Der GEAK ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone. Er zeigt in sieben Klassen von A bis G, wie gut die Gebäudehülle ist und wie effizient das Gebäude insgesamt Energie nutzt. Der GEAK Plus ergänzt dies mit bis zu fünf Sanierungsvarianten, geschätzten Kosten und möglichen Förderbeiträgen. Beim Verkauf kann ein GEAK die energetische Qualität Ihres Hauses belegen.
Gerade bei einer älteren Öl- oder Gasheizung fragen Käufer, was ein Ersatz kostet und welche Vorgaben gelten. Ein GEAK Plus beantwortet diese Fragen schwarz auf weiss. Ob er sich für Ihr Haus lohnt, besprechen wir bei der Bewertung. Auf Wunsch erstellen wir den GEAK oder GEAK Plus mit unserem Partner.
Im Kanton Bern spielt der GEAK zudem an zwei Stellen eine Rolle:
Heizungsersatz
Wer in einem über 20-jährigen Gebäude den Wärmeerzeuger ersetzt, muss eine von drei Anforderungen erfüllen: eine Standardlösung, ein gültiges Minergie-Zertifikat oder mindestens die GEAK-Gesamtenergieeffizienzklasse D (Art. 40a kantonales Energiegesetz). Jeder Ersatz ist der Gemeinde zu melden.
Förderbeiträge
Für verschiedene Beiträge des kantonalen Förderprogramms braucht es einen GEAK oder GEAK Plus, etwa nach einem Heizungsersatz für die Auszahlung.
STEUERN
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern: das Wichtigste für Hausbesitzer.
Beim Verkauf versteuern Sie den Gewinn: den Erlös abzüglich der Anlagekosten, also Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen. Die Höhe hängt vom Gewinn, von der Besitzdauer und von der Steueranlage Ihrer Gemeinde ab.
Die Besitzdauer zählt
Ab fünf Jahren Besitz sinkt der steuerbare Gewinn um 2 Prozent pro ganzes Jahr, höchstens um 70 Prozent. Den Höchstabzug erreichen Sie nach 35 Jahren. Wer kürzer als fünf Jahre besitzt, zahlt einen Zuschlag: 70 Prozent im ersten Jahr, danach 50, 35, 20 und 10 Prozent.
Massgebend sind die Daten im Grundbuch, und es zählen nur ganze Jahre. Steht Ihr nächstes volles Besitzjahr kurz bevor, kann der Termin der Eigentumsübertragung eine Rolle spielen.
Investitionen mit Belegen
Als Anlagekosten zählen nur wertvermehrende Aufwendungen, belegt mit Originalbelegen. Ein Anbau oder ein Dachausbau kann darunter fallen. Gewöhnlicher Unterhalt zählt nicht. Energiesparende Massnahmen an bestehenden Gebäuden behandelt die Steuerverwaltung wie Unterhalt.
Sammeln Sie deshalb alle Rechnungen zu Um- und Ausbauten, bevor Sie verkaufen. Klären Sie bei grösseren Arbeiten vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung, wie sich die Kosten steuerlich auswirken.
Neues Eigenheim geplant? Die Ersatzbeschaffung
Verkaufen Sie Ihr selbst bewohntes Haus und kaufen innert angemessener Frist ein neues Eigenheim in der Schweiz, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Als Richtwert gelten zwei Jahre. Wird der Erlös nur teilweise reinvestiert, wird der nicht reinvestierte Teil besteuert.
Ihren eigenen Betrag schätzen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner. Eine Beispielrechnung und den Steuervergleich der Gemeinden finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bern. Die Angaben ersetzen keine Steuerberatung.
ERBEN UND ÜBERGEBEN
Haus geerbt oder Generationenwechsel geplant?
Ein geerbtes Haus ist oft mehr als eine Liegenschaft. Gleichzeitig stellen sich klare Fragen zu Steuern und Wert.
Planen Sie, das Haus zu Lebzeiten an Ihre Kinder zu übergeben? Ein Erbvorbezug kann steuerlich aufgeschoben werden. Wird aber ein Abtretungspreis festgelegt oder eine Rente vereinbart, gilt die Übertragung als entgeltlich und damit als steuerbar.
Eine Bewertung vor Ort schafft eine gemeinsame Grundlage für alle Erben. Wir erklären die Preisspanne und die Faktoren dahinter verständlich. Rechtliche Fragen zur Erbteilung klären Sie mit Ihrem Notariat.
DAS WICHTIGSTE FÜR DEN KANTON BERN
Erbschaftssteuer: Ehegatten, eingetragene Partnerinnen und Partner sowie Nachkommen sind von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.
Grundstückgewinnsteuer beim Erbgang: Der Erbgang löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sie wird aufgeschoben. Das gilt auch für Erbteilung, Erbvorbezug und Schenkung (Art. 131 StG). Besteuert wird erst, wenn verkauft wird.
Späterer Verkauf: Als Erwerbspreis gilt grundsätzlich der amtliche Wert im Zeitpunkt des Erbgangs. Sie können stattdessen die Anlagekosten der verstorbenen Person anrechnen (Art. 140 StG). Der Erbgang unterbricht die Besitzdauer nicht (Art. 144 StG). Ausgleichszahlungen unter Erben gelten später nicht als Anlagekosten.
Zuschlag: Wird im Rahmen einer Erbschaftsliquidation verkauft, entfällt der Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
UNTERLAGEN
Diese Unterlagen braucht es für Ihr Haus.
Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Anmerkungen
Situationsplan, Grundrisse, Schnitte und Flächenangaben
Baubewilligungen für An- und Umbauten
Amtliche Bewertung (amtlicher Wert)
Police der Gebäudeversicherung
Originalbelege für wertvermehrende Investitionen
Angaben zur Heizung und, falls vorhanden, GEAK oder GEAK Plus
Hypothekarvertrag mit Laufzeit und Kündigungsfristen
Beim Mehrfamilienhaus: Mietzinsliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
Was fehlt, klären wir gemeinsam. Aus den Unterlagen erstellen wir das Verkaufsdossier für Ihre Käufer.
FEHLER VERMEIDEN
Fünf Fehler, die beim Hausverkauf Geld kosten.
Den Preis nach Gefühl festlegen. Zu hoch schreckt ab, zu tief verschenkt Geld. Eine Bewertung vor Ort zeigt den realistischen Rahmen.
Ohne Plan sanieren. Grosse Arbeiten kurz vor dem Verkauf zahlt der Markt oft nicht zurück. Und wer ohne Gesuch mit dem Bau beginnt, verpasst Förderbeiträge.
Belege wegwerfen. Ohne Originalbelege werden wertvermehrende Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht angerechnet.
Die Hypothek vergessen. Sie wird beim Verkauf abgelöst. Läuft sie noch länger, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Mängel verschweigen. Offen genannte Punkte sind verhandelbar. Später entdeckte Mängel kosten Vertrauen und oft auch Geld.
ABLAUF
Ablauf, Dauer und Kosten.
Ihr Hausverkauf läuft bei uns in drei Etappen: Vorbereiten, Vermarkten, Abschliessen. Die Besichtigungen führen wir durch, und wir prüfen die Finanzierung der Käufer. Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss öffentlich beurkundet werden. Wir bereiten ihn mit dem Notariat vor und begleiten Sie zur Beurkundung.
Den ganzen Ablauf mit allen acht Schritten finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bern.
3–6 Monate
Dauer eines Hausverkaufs in der Regel, je nach Lage, Zustand und Preis.
1–3 %
Honorar inklusive MWST, nur bei Verkauf. Wer es trägt, ist verhandelbar.
1.8 %
Handänderungssteuer, im Kanton Bern grundsätzlich vom Käufer geschuldet.
FRAGEN UND ANTWORTEN
Häufige Fragen zum Hausverkauf in Bern.
Ihre Frage fehlt? Rufen Sie uns an: 079 635 30 13.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Bern?
In der Regel 3 bis 6 Monate, je nach Lage, Zustand und Preis. Bei der kostenlosen Bewertung schätzen wir die Dauer für Ihr Haus realistisch ein.
Soll ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?
Manchmal ja, oft reichen kleine Arbeiten. Unsere eigene Bauunternehmung schätzt Aufwand und Kosten ein, bevor Sie entscheiden. Grosse Umbauten nach eigenem Geschmack lohnen sich selten.
Lohnt sich ein GEAK vor dem Hausverkauf?
Oft ja, vor allem bei älteren Häusern. Der GEAK belegt die energetische Qualität, der GEAK Plus zeigt Sanierungsvarianten mit Kosten. Im Kanton Bern ist er zudem beim Heizungsersatz und für Förderbeiträge wichtig. Auf Wunsch erstellen wir ihn mit unserem Partner.
Welche Investitionen zählen bei der Grundstückgewinnsteuer?
Nur wertvermehrende Aufwendungen mit Originalbelegen. Gewöhnlicher Unterhalt zählt nicht, und energiesparende Massnahmen an bestehenden Gebäuden werden wie Unterhalt behandelt.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Nachkommen, Ehegatten und eingetragene Partner zahlen im Kanton Bern keine Erbschaftssteuer. Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Erbgang aufgeschoben und erst fällig, wenn das Haus verkauft wird.
Wir sind eine Erbengemeinschaft. Wie gehen wir den Verkauf an?
Am besten mit einer gemeinsamen Grundlage: Wir bewerten das Haus vor Ort und erklären allen Beteiligten die Preisspanne. Wird im Rahmen der Erbschaftsliquidation verkauft, entfällt der Zuschlag bei kurzer Besitzdauer.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ich wieder ein Eigenheim kaufe?
Ja, wenn Sie Ihr selbst bewohntes Haus verkaufen und innert angemessener Frist, als Richtwert zwei Jahre, ein Eigenheim in der Schweiz kaufen. Ein nicht reinvestierter Teil des Erlöses wird besteuert.
Was kostet der Hausverkauf mit Nordring?
Üblich sind je nach Objekt und Aufwand 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, inklusive MWST, nur bei Verkauf. Fotografie, Drohne, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.
KOSTENLOSE BEWERTUNG
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihr Haus heute wert ist und was es noch wertvoller macht. Kostenlos und unverbindlich, Rückruf innert 24 Stunden.
Quellen: Steuerverwaltung des Kantons Bern, Wegleitung Grundstückgewinn (Ausgabe 2024), Merkblatt B, unentgeltliche Handänderungen und Merkblatt E, Ersatzbeschaffung; ESTV, Steuermäppchen Erbschafts- und Schenkungssteuern; Amt für Umwelt und Energie des Kantons Bern, Leitfaden Förderprogramm (März 2026) und revidiertes Energiegesetz; Gesetz betreffend die Handänderungssteuer (BSG 215.326.2). Die Angaben ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.