Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern 2026: so wird gerechnet
Aktualisiert: vor 17 Stunden
Kurz beantwortet: Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Gewinn erhoben, also auf dem Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten (Erwerbspreis plus anrechenbare Aufwendungen). Nach mindestens fünf Jahren Besitz sinkt der Gewinn um 2 % pro ganzes Jahr, höchstens um 70 %; bei weniger als fünf Jahren gibt es einen Zuschlag von 10 bis 70 %. Gewinne unter CHF 5'300 sind steuerfrei.
Wer im Kanton Bern ein Haus, eine Wohnung oder Land mit Gewinn verkauft, bezahlt darauf die Grundstückgewinnsteuer. Bern wendet das sogenannte monistische System an: Gewinne aus Grundstücken unterliegen grundsätzlich dieser Sondersteuer (ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand 1.1.2024). Die Berechnung folgt vier Schritten. Im Alltag ist auch von der Liegenschaftsgewinnsteuer die Rede; gemeint ist dieselbe Steuer.
Schritt 1: Gewinn ermitteln – Erlös minus Anlagekosten
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammen. Als Erwerbspreis gilt der verurkundete oder der tatsächlich bezahlte Preis, und zwar der niedrigere (Art. 139 StG) (Wegleitung Grundstückgewinn 2024, S. 10). Bei Erbgang, Schenkung oder Erbvorbezug gilt grundsätzlich der amtliche Wert in diesem Zeitpunkt (Merkblatt B).
Was Sie anrechnen können
Wertvermehrende Aufwendungen: Aufwendungen, die den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen, zum Beispiel ein Anbau oder ein neuer Ausbau.
Kauf- und Verkaufskosten: Kosten der Handänderung, Notariatsgebühren, Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben sowie Provisionen und Auslagen für die Vermittlung, etwa Maklerhonorar und Inserate.
Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie im Zusammenhang mit dem Verkauf anfällt.
Alle Aufwendungen sind mit Originalbelegen nachzuweisen (Wegleitung 2024, S. 11 und 13). Rechnungen für Investitionen liegen oft viele Jahre zurück – beginnen Sie deshalb früh mit dem Zusammentragen. Bei Arbeiten, die teils werterhaltend und teils wertvermehrend sind, lohnt sich eine saubere Zuordnung mit einer Fachperson.
Was nicht zählt
Nicht anrechenbar sind der ordentliche Unterhalt, ordentliche Schuldzinsen, Liegenschaftssteuern und Prämien der Gebäudeversicherung (Wegleitung 2024, S. 10). Unterhaltskosten können Sie bei der Einkommenssteuer geltend machen, nicht aber bei der Grundstückgewinnsteuer (Wegleitung 2024, S. 13).
Schritt 2: Besitzdauer berücksichtigen
Haben Sie das Grundstück mindestens fünf Jahre besessen, reduziert sich der Rohgewinn um 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens um 70 % (Wegleitung 2024, S. 12; ESTV-Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer, Steuerperiode 2025). Das Maximum erreichen Sie nach 35 Jahren. Bei weniger als fünf Jahren wird ein Zuschlag auf die Steuer erhoben (ESTV-Steuermäppchen 2025):
Besitzdauer | Wirkung |
unter 1 Jahr | Zuschlag 70 % |
1 bis unter 2 Jahre | Zuschlag 50 % |
2 bis unter 3 Jahre | Zuschlag 35 % |
3 bis unter 4 Jahre | Zuschlag 20 % |
4 bis unter 5 Jahre | Zuschlag 10 % |
ab 5 ganzen Jahren | Ermässigung 2 % pro ganzes Jahr, max. 70 % |
Der Zuschlag entfällt laut ESTV unter anderem bei einer Veräusserung im Rahmen einer Erbschaftsliquidation, bei Verkäufen aus persönlichen Zwangsgründen oder wenn nachgewiesen wird, dass keine spekulative Absicht bestand. Bei Schenkung, Erbgang oder Erbvorbezug wird die Besitzdauer der Vorbesitzerin bzw. des Vorbesitzers angerechnet (Wegleitung 2024, S. 12).
Schritt 3: Tarif anwenden – die Tabelle
Auf den steuerbaren Gewinn wird ein gestaffelter Tarif angewendet («einfache Steuer», ESTV-Steuermäppchen 2025):
Steuerbarer Gewinn | Satz |
erste CHF 2'800 | 1.44 % |
nächste CHF 2'800 | 2.40 % |
nächste CHF 8'200 | 4.08 % |
nächste CHF 13'400 | 4.92 % |
nächste CHF 26'800 | 6.41 % |
nächste CHF 80'400 | 7.26 % |
nächste CHF 201'100 | 7.81 % |
darüber | 8.10 % |
Gewinne unter CHF 5'300 sind steuerfrei; alle Gewinne eines Kalenderjahres ab CHF 5'300 werden für die Besteuerung zusammengerechnet (ESTV-Steuermäppchen 2025). Verluste aus Grundstückverkäufen im gleichen, im vorangegangenen oder im nachfolgenden Kalenderjahr können verrechnet werden, sofern der Verlust mindestens CHF 5'300 beträgt (Wegleitung 2024, S. 12).
Schritt 4: Steueranlagen von Kanton und Gemeinde
Aus dem Gewinn errechnen sich die Steuern für Kanton, Gemeinde und gegebenenfalls Kirchgemeinde (Wegleitung 2024, S. 12). Die Steueranlagen sind ein Vielfaches der einfachen Steuer. 2026 beträgt die Steueranlage des Kantons für natürliche Personen 2.975; die Gemeinden haben eigene Anlagen, etwa Bern 1.54, Köniz 1.58 oder Muri bei Bern 1.14 (Finanzverwaltung Kanton Bern, Steueranlagen 2026). Deshalb ist die Steuer je nach Gemeinde unterschiedlich hoch.
Beispiel (fiktive, runde Zahlen)
Ein Einfamilienhaus in der Stadt Bern wird 2026 nach 15 ganzen Jahren verkauft.
Position | CHF |
Verkaufspreis | 900'000 |
Erwerbspreis | − 550'000 |
Wertvermehrende Investitionen (belegt) | − 80'000 |
Verkaufskosten (Provision, Inserate, belegt) | − 20'000 |
Rohgewinn | 250'000 |
Besitzdauer 15 Jahre: − 30 % | − 75'000 |
Steuerbarer Gewinn | 175'000 |
Einfache Steuer gemäss Tarif | 11'827 |
× Steueranlagen Kanton 2.975 + Stadt Bern 1.54 = 4.515 | ca. 53'400 |
Ohne Kirchensteuer; der steuerbare Gewinn ist auf CHF 100 abgerundet. Mit Ihren eigenen Zahlen und Ihrer Gemeinde rechnen Sie im Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Steueraufschub: Ersatzbeschaffung und weitere Fälle
Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim und kaufen Sie ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, wird die Besteuerung aufgeschoben (Art. 134 Abs. 1 lit. a StG). Als Richtwert gilt eine Frist von zwei Jahren; bei Erwerb nach dem Verkauf können bei besonderen Umständen zwei bis maximal vier Jahre angemessen sein, bei Erwerb vor dem Verkauf sind zwei Jahre die Höchstfrist. Ein vollständiger Aufschub setzt voraus, dass der ganze Erlös reinvestiert wird; der nicht reinvestierte Teil wird besteuert, und liegt die Reinvestition unter den Anlagekosten, gibt es keinen Aufschub (Merkblatt E). Wichtig: Die Steuererklärung ist trotzdem vollständig einzureichen.
Aufgeschoben wird die Besteuerung zudem bei Schenkung, Erbgang und Erbvorbezug (Art. 131 StG, Merkblatt B) sowie bei Eigentumswechseln unter Ehegatten im Zusammenhang mit Güter- oder Scheidungsrecht, sofern beide zustimmen (Merkblatt E).
Fristen und Verfahren
Die Einreichungsfrist steht auf dem Formular der Steuererklärung für Grundstückgewinn. Eine erste Fristverlängerung von 30 Tagen ist per E-Mail kostenlos, per Post gebührenpflichtig; weitergehende Gesuche sind schriftlich und gebührenpflichtig (Wegleitung 2024, S. 4).
Zahlungserleichterungen sind schriftlich und begründet bei der Inkassostelle zu beantragen (Wegleitung 2024, S. 6).
Für die Steuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten von Kanton und Gemeinde – auch ohne Grundbucheintrag (Wegleitung 2024, S. 6). Das betrifft auch die Käuferschaft.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie
Kaufvertrag beim Erwerb (bzw. Erbteilung, Schenkungsvertrag)
Originalbelege aller wertvermehrenden Investitionen
Belege der Verkaufskosten (Provision, Inserate, Notariat)
Abrechnung einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung
Bei Ersatzbeschaffung: Kaufvertrag und Belege des Ersatzobjekts
Gerne schätzen wir den realistischen Verkaufspreis Ihrer Liegenschaft – kostenlos und unverbindlich. Damit wird auch die Steuerschätzung belastbarer.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
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Häufige Fragen
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Die Steuerpflicht entsteht durch die Veräusserung; steuerpflichtig ist die veräussernde Person (ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne). Für die Steuer besteht zudem ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten von Kanton und Gemeinde (Wegleitung Grundstückgewinn 2024).
Ab wann sinkt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern?
Ab fünf ganzen Jahren Besitz reduziert sich der Rohgewinn um 2 % pro ganzes Jahr, höchstens um 70 %. Bei weniger als fünf Jahren wird ein Zuschlag von 10 bis 70 % erhoben (ESTV-Steuermäppchen 2025).
Kann ich Renovationen abziehen?
Wertvermehrende Investitionen ja, mit Originalbelegen. Ordentlicher Unterhalt zählt nicht; er kann bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden (Wegleitung Grundstückgewinn 2024).
Muss ich zahlen, wenn ich wieder ein Eigenheim kaufe?
Bei einer Ersatzbeschaffung von dauernd und ausschliesslich selbstbewohntem Wohneigentum in der Schweiz wird die Steuer aufgeschoben – als Richtwert innert zwei Jahren und im Umfang des reinvestierten Erlöses (Merkblatt E).
Gibt es einen Freibetrag bei der Grundstückgewinnsteuer?
Gewinne unter CHF 5'300 sind steuerfrei (Freigrenze). Gewinne eines Kalenderjahres ab diesem Betrag werden zusammengerechnet (ESTV-Steuermäppchen 2025).
Warum zahle ich in Muri bei Bern weniger als in Bern?
Weil die Steuer mit den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde berechnet wird und die Gemeinden unterschiedliche Anlagen haben – 2026 etwa Muri bei Bern 1.14 und Bern 1.54 (Finanzverwaltung Kanton Bern).
