IMMOBILIEN-RECHNER BERN: STEUERN UND FINANZIERUNG
Bevor Sie entscheiden, sollen Sie wissen, woran Sie sind.
Sechs Rechner für Verkauf, Steuern, Eigentum, Rendite und Finanzierung. Auf dem Stand des Berner Steuerrechts 2026, kostenlos und ohne Anmeldung. Berechnung ohne Gewähr, keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Alle Werte werden direkt beim Eingeben berechnet. Beispielwerte sind vorausgefüllt – ersetzen Sie sie durch Ihre Zahlen.
SECHS RECHNER · IHR ERGEBNIS
01
VERKAUF
CHF 664’017
02
STEUERN
CHF 48’110
03
RENDITE
4.15 %
04
FINANZIERUNG
32.0 %
05
KAUF
CHF 192’700
06
EIGENTUM
CHF 750 pro Jahr
01
VERKAUF · VERKAUFSERLÖS-RECHNER
Verkaufserlös: Was bleibt mir nach dem Verkauf?
Vom Verkaufspreis zu dem Betrag, der Ihnen am Ende bleibt: nach Honorar, Grundstückgewinnsteuer und Ablösung der Hypothek.
IHRE EINGABEN
RECHENWEG
Verkaufspreis
CHF 1’250’000
Maklerhonorar inkl. MWST
− CHF 25’000
Grundstückgewinnsteuer
− CHF 110’983
Hypothek ablösen
− CHF 450’000
Auszahlung an Sie
CHF 664’017
Steuerbarer Gewinn CHF 338’200 nach Besitzdauerabzug 24 %. Ohne Notariats- und Grundbuchkosten.
SO RECHNEN WIR
Maklerhonorar in Prozent des Verkaufspreises, inklusive MWST. Das Honorar ist bei der Grundst ückgewinnsteuer als Kosten abziehbar (StG BE Art. 142). Steuer nach Tarif Art. 146, Kanton 2.975 plus Gemeinde, ohne Kirchensteuer; Zuschlag bei Besitzdauer unter 5 Jahren (Art. 147). Notariats- und Grundbuchkosten hängen vom Kaufvertrag ab und sind nicht enthalten.
02
STEUERN · GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER-RECHNER
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern berechnen
Wie viel vom Gewinn geht an Kanton und Gemeinde? Nach dem Steuergesetz des Kantons Bern, Stand 1. Januar 2026. Schätzung ohne Gewähr, keine Steuer- oder Rechtsberatung.
IHRE EINGABEN
ABZUG UND ZUSCHLAG NACH BESITZDAUER
0 Jahre
unten Zuschlag bis 5 Jahre · oben Abzug 2 % pro Jahr
20+ J.
RECHENWEG
Grundstückgewinn
CHF 200’000
Besitzdauerabzug
20 %
Steuerbarer Gewinn
CHF 160’000
Einfache Steuer (Tarif Art. 146)
CHF 10’656
Steueranlage Kanton + Gemeinde
× 4.515
Grundstückgewinnsteuer
CHF 48’110
Steuerbarer Gewinn auf CHF 100 abgerundet. Ohne Kirchensteuer.
SO RECHNEN WIR
Gewinn = Verkaufspreis minus Anlagekosten und Verkaufskosten. Gewinne unter CHF 5’300 sind steuerfrei (Art. 128). Ab 5 vollen Jahren 2 % Abzug pro Jahr, höchstens 70 % (Art. 144). Steuerbarer Gewinn auf CHF 100 abgerundet (Art. 145), Tarif Art. 146, mal Steueranlage Kanton und Gemeinde. Zuschlag bei Besitzdauer unter 5 Jahren: 70 / 50 / 35 / 20 / 10 % (Art. 147); entfällt u. a. bei Erbteilung. Ohne Kirchensteuer.
03
RENDITE · ERTRAGSWERT-RECHNER
Rendite und Ertragswert eines Mehrfamilienhauses
Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite auf einen Blick, dazu der Ertragswert bei Ihrem Kapitalisierungssatz.
IHRE EINGABEN
RENDITEN IM VERGLEICH
Bruttorendite
5.00 %
Nettorendite
4.15 %
Eigenkapitalrendite
11.20 %
0 %
6 %
12 %
ERTRAGSWERT
CHF 2’490’000
Nettoertrag CHF 99’600 pro Jahr, Hypothek CHF 1’800’000. Ohne Steuern und Abschreibungen.
SO RECHNEN WIR
Bruttorendite = Soll-Mietertrag durch Kaufpreis. Nettorendite = Mietertrag nach Leerstand minus Betriebs- und Unterhaltskosten, durch Kaufpreis. Eigenkapitalrendite = Nettoertrag minus Hypothekarzinsen, durch Eigenkapital. Ertragswert = Nettoertrag durch Kapitalisierungssatz. Ohne Steuern und Abschreibungen.
04
FINANZIERUNG · TRAGBARKEITSRECHNER
Tragbarkeit berechnen: Kann ich mir dieses Eigenheim leisten?
Die Rechnung, die auch Ihre Bank macht: kalkulatorische Wohnkosten im Verhältnis zu Ihrem Einkommen.
IHRE EINGABEN
WOHNKOSTEN IM VERHÄLTNIS ZUM EINKOMMEN
32.0 %
DES EINKOMMENS
TRAGBAR
Weisse Marke: Grenze 33 %. Voller Ring: 50 %.
Hypothek (Belehnung)
CHF 780’000 (78 %)
Kalkulatorischer Zins 5 %
CHF 39’000
Nebenkosten 1 % + Amortisation
CHF 10’000 + CHF 8’667
EIGENMITTEL
■ Hart (ohne Pensionskasse) ■ Aus der Pensionskasse Marken: 10 % und 20 % · Skala 0–40 %
Tragbar (Grenze 33 %). Eigenmittel 22 %, davon hart 17 %.
SO RECHNEN WIR
Übliche Annahmen der Banken: kalkulatorischer Zins 5 %, Nebenkosten 1 % des Kaufpreises pro Jahr (darin sind Unterhalt und Liegenschaftssteuer enthalten), Amortisation der Hypothek über 65 % Belehnung innert 15 Jahren. Tragbar bis 33 % des Bruttoeinkommens. Mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse. Banken können abweichen.
05
KAUF · KAUFNEBENKOSTEN-RECHNER
Kaufnebenkosten im Kanton Bern
Was beim Kauf zum Preis dazukommt und wie viele Eigenmittel Sie insgesamt brauchen.
IHRE EINGABEN
WAS SIE BEIM KAUF BAR BRAUCHEN
Mindest-Eigenmittel 20 %
CHF 190’000
Handänderungssteuer 1.8 % (auf CHF 150’000)
CHF 2’700
Notariat und Grundbuch
CHF 0
EIGENMITTEL INKL. NEBENKOSTEN
CHF 192’700
Ohne Befreiung: CHF 17’100 Handänderungssteuer.
SO RECHNEN WIR
Handänderungssteuer 1.8 % des Kaufpreises, bezahlt von der Käuferschaft. Bei selbst bewohntem Hauptwohnsitz sind die ersten CHF 800’000 befreit, wenn Sie mindestens zwei Jahre darin wohnen (Handänderungssteuergesetz BE). Steuern unter CHF 100 werden nicht erhoben. Notariat und Grundbuch gemäss Ihrer Offerte.
06
EIGENTUM · LIEGENSCHAFTSSTEUER-RECHNER
Liegenschaftssteuer im Kanton Bern berechnen
Was kostet Ihre Liegenschaft jedes Jahr an Liegenschaftssteuer? Die Gemeinde erhebt sie auf dem amtlichen Wert, höchstens 1.5 Promille. Sätze 2026 aller 334 Berner Gemeinden.
IHRE EINGABEN
WAS SIE JEDES JAHR ZAHLEN
Satz der Gemeinde
1.5 ‰
0 ‰
1.5 ‰ Höchstsatz
Pro Monat
CHF 63
Beim Höchstsatz von 1.5 ‰
CHF 750
LIEGENSCHAFTSSTEUER PRO JAHR
CHF 750
Bern erhebt 2026 1.5 ‰ des amtlichen Werts, den gesetzlichen Höchstsatz. Ohne Gewähr.
SO RECHNEN WIR
Liegenschaftssteuer = amtlicher Wert × Satz der Gemeinde in Promille, ohne Abzug der Schulden (StG BE Art. 260). Höchstsatz 1.5 ‰ (Art. 261); die Gemeinde kann einen tieferen Satz festlegen oder darauf verzichten. Den amtlichen Wert finden Sie in der Verfügung zur amtlichen Bewertung oder in Ihrer Steuererklärung; er ist in der Regel tiefer als der Marktwert. Sätze 2026 gemäss Finanzverwaltung des Kantons Bern (Stand 1.2.2026).
KURZ GESAGT
Die Rechner auf einen Blick
Auf dieser Seite berechnen Sie kostenlos und ohne Anmeldung sechs Werte für Immobilien im Kanton Bern: Verkaufserlös, Grundstückgewinnsteuer, Rendite und Ertragswert, Tragbarkeit, Kaufnebenkosten sowie die jährliche Liegenschaftssteuer. Grundlage sind das Steuergesetz und das Handänderungssteuergesetz des Kantons Bern (Stand 2026) und die Steueranlagen und Liegenschaftssteuersätze 2026 aller 334 Gemeinden im Nordring Marktindex. Die Ergebnisse sind Schätzungen und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.
ⓘ
Alle Rechner liefern Schätzungen und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Banken und Steuerbehörden können im Einzelfall anders rechnen. Stand der Grundlagen: Steuergesetz und Handänderungssteuergesetz des Kantons Bern 2026, Steueranlagen und Liegenschaftssteuersätze 2026 der Gemeinden.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern?
Sie hängt vom Gewinn, der Besitzdauer und der Gemeinde ab. Die einfache Steuer nach Tarif (Art. 146 StG BE) wird mit der Steueranlage von Kanton (2.975) und Gemeinde multipliziert. Beispiel Stadt Bern: CHF 200’000 Gewinn nach 10 Jahren ergeben rund CHF 48’110.
Ab wann sinkt die Grundstückgewinnsteuer?
Ab 5 vollen Jahren Besitzdauer sinkt der steuerbare Gewinn um 2 % pro Jahr, höchstens um 70 % (Art. 144). Wer früher verkauft, zahlt einen Zuschlag von 70, 50, 35, 20 oder 10 % (Art. 147); er entfällt unter anderem bei Erbteilung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Eigenheim?
Üblich sind mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse. Die kalkulatorischen Wohnkosten (Zins 5 %, Nebenkosten 1 %, Amortisation) sollten 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Banken können abweichen.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
Die Käuferschaft, 1.8 % des Kaufpreises. Bei einem selbst bewohnten Hauptwohnsitz sind die ersten CHF 800’000 befreit, wenn Sie mindestens zwei Jahre darin wohnen.
Wie hoch ist die Liegenschaftssteuer im Kanton Bern?
Jede Gemeinde legt ihren Satz selbst fest, höchstens 1.5 Promille des amtlichen Werts (Art. 261 StG BE). 2026 verlangen 89 von 334 Gemeinden den Höchstsatz, darunter Bern. Bei CHF 500’000 amtlichem Wert sind das in Bern CHF 750 pro Jahr. Ihre Gemeinde rechnen Sie im Liegenschaftssteuer-Rechner durch.
Sind die Ergebnisse verbindlich?
Nein. Die Rechner liefern Schätzungen und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Banken und Steuerbehörden können im Einzelfall anders rechnen. Den Wert Ihrer Liegenschaft ermitteln wir vor Ort, kostenlos.
