Kosten beim Hausverkauf in Bern: Wer zahlt was?
Kurz beantwortet: Die Kosten beim Hausverkauf in Bern teilen sich auf zwei Seiten auf. Die Verkäuferseite trägt die Grundstückgewinnsteuer und, je nach Maklervertrag, das Maklerhonorar. Die Handänderungssteuer von 1.8 % schuldet laut Gesetz die Käuferseite; wer Notariat und Grundbuch bezahlt, legt kein Gesetz fest, das regelt der Kaufvertrag.
Neben dem Preis entscheidet über Ihren Erlös, welche Kosten vom Verkauf abgehen. Diese Übersicht zeigt alle Posten mit den Zahlen aus den amtlichen Grundlagen des Kantons Bern. Sie gilt für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf in Bern an?
Kosten | Höhe im Kanton Bern | Wer schuldet sie |
|---|---|---|
Grundstückgewinnsteuer | abhängig von Gewinn, Besitzdauer und Gemeinde | Verkäuferseite |
Maklerhonorar | gemäss Maklervertrag; bei Nordring 1–3 %, nur bei Verkauf | gemäss Maklervertrag |
Handänderungssteuer | 1.8 % des Kaufpreises; Befreiung auf den ersten CHF 800'000 möglich, wenn die Käuferschaft selbst einzieht | Käuferseite |
Notariat (Beurkundung) | Rahmentarif nach Vertragswert, z. B. bei CHF 1'000'000: CHF 2'915 bis 4'575, zuzüglich Auslagen und MWST | im Kaufvertrag regeln |
Grundbuch (Eigentumsübertragung) | 200 Taxpunkte für das erste Grundstück, 1 Taxpunkt = CHF 1 | im Kaufvertrag regeln |
Hypothek ablösen | Restschuld; allfällige Entschädigung bei vorzeitiger Auflösung gemäss Vertrag | Verkäuferseite |
Rückzahlung Pensionskassen-Vorbezug | Betrag des Vorbezugs, falls Sie Geld aus der 2. Säule bezogen haben | Verkäuferseite |
Quellen: Handänderungssteuergesetz BSG 215.326.2, Verordnung über die Notariatsgebühren BSG 169.81, Gebührenverordnung BSG 154.21, Anhang 4B, Grundbuchamt Kanton Bern.
Wer zahlt die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
Die Käuferseite. Beim Erwerb eines Grundstücks erhebt der Kanton Bern eine Handänderungssteuer von 1.8 % der Gegenleistung, meist des Kaufpreises. Steuerpflichtig ist die erwerbende Person; die Steuer wird mit der Grundbuchanmeldung fällig und vom Grundbuchamt veranlagt (Grundbuchamt Kanton Bern, Handänderungssteuer; Art. 20 HStG).
Befreiung für den eigenen Hauptwohnsitz
Will die Käuferschaft selbst einziehen, kann sie bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch stellen. Das Grundbuchamt stundet dann die Steuer auf den ersten CHF 800'000 (Art. 11a HStG). Sie wird nicht erhoben, wenn das Haus oder die Wohnung mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz dient. Bei einer bestehenden Baute muss der Wohnsitz innert einem Jahr begründet werden (Art. 11b HStG). Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, fordert das Grundbuchamt die Steuer samt Zins nach (Art. 17b HStG).
Fiktives Beispiel:
ohne Gesuch | mit Gesuch (Hauptwohnsitz) | |
|---|---|---|
Kaufpreis | CHF 1'250'000 | CHF 1'250'000 |
Steuerbarer Betrag | CHF 1'250'000 | CHF 450'000 |
Handänderungssteuer 1.8 % | CHF 22'500 | CHF 8'100 |
Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer ist die Handänderungssteuer kein Abzug vom Erlös. Sie gehört aber zum Budget der Käuferschaft und damit zur Frage, welchen Preis Interessenten finanzieren können. Den Betrag für einen konkreten Kaufpreis rechnen Sie mit unserem Handänderungssteuer-Rechner aus.
Keine Handänderungssteuer in der Familie
Keine Handänderungssteuer fällt unter anderem an beim Erwerb durch den Ehegatten oder die eingetragene Partnerin, durch Nachkommen sowie beim Erbgang und bei der Schenkung (Art. 12 HStG). Wie ein geerbtes Haus verkauft wird, lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Was kostet der Notar beim Hausverkauf in Bern?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden; für Grundstücke im Kanton Bern können das nur bernische Notarinnen und Notare tun (Grundbuchamt Kanton Bern, FAQ). Die Gebühr richtet sich nach dem Vertragswert und dem Rahmentarif im Anhang 1 der Verordnung über die Notariatsgebühren (Art. 13 GebVN):
Vertragswert | Minimum | Mittel | Maximum |
|---|---|---|---|
CHF 500'000 | CHF 1'865 | CHF 2'345 | CHF 2'825 |
CHF 1'000'000 | CHF 2'915 | CHF 3'745 | CHF 4'575 |
CHF 1'500'000 | CHF 3'665 | CHF 4'795 | CHF 5'925 |
Dazu kommen Auslagen und Mehrwertsteuer. Wer die Notariatskosten trägt, legt die Verordnung nicht fest. Halten Sie es im Kaufvertrag fest.
Was kostet das Grundbuch?
Für die Eintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers verlangt das Grundbuchamt 200 Taxpunkte für das erste Grundstück. Für jede weitere erwerbende Person oder jedes weitere Grundstück im selben Geschäft kommen 20 Taxpunkte dazu (Gebührenverordnung, Anhang 4B, Ziff. 3.1.1). Ein Taxpunkt entspricht einem Franken (Grundbuchamt Kanton Bern). Bei elektronischer Eingabe sinkt die Gebühr um 20 % (Ziff. 1.5.3).
Welche Kosten trägt die Verkäuferseite?
Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn aus dem Verkauf versteuert die verkaufende Person mit der Grundstückgewinnsteuer. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Gewinn, von der Besitzdauer und von der Gemeinde ab. Provisionen für die Vermittlung zählen zu den anrechenbaren Aufwendungen, wenn sie effektiv entstanden sind (Wegleitung Grundstückgewinn, Ausgabe 2024, S. 11). Wie gerechnet wird, erklärt der Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern; den Betrag für Ihre Gemeinde rechnen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus.
Maklerhonorar
Das Honorar richtet sich nach dem Maklervertrag. Bei Nordring beträgt es 1–3 % des Verkaufspreises und wird nur bei einem Verkauf fällig. Fotografie, Video, Dossier und Inserate trägt Nordring bis zur Beurkundung, auch wenn nicht verkauft wird. Mehr dazu im Ratgeber Was kostet ein Immobilienmakler in Bern?
Hypothek und Pensionskasse
Hypothek: Die Restschuld wird aus dem Erlös zurückbezahlt. Prüfen Sie im Hypothekarvertrag, ob bei einer vorzeitigen Auflösung, etwa einer laufenden Festhypothek, eine Entschädigung geschuldet ist. Eine solche Entschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf ist bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar (Wegleitung 2024, S. 11).
Pensionskasse: Haben Sie für Ihr Eigenheim Geld aus der beruflichen Vorsorge bezogen, müssen Sie den Vorbezug beim Verkauf zurückzahlen, mindestens CHF 10'000. Keine Pflicht besteht, wenn Sie den Betrag innert zwei Jahren in neues Wohneigentum investieren. Die Pflicht gilt nur bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen (Bundesamt für Sozialversicherungen).
Fiktives Beispiel: Was bleibt nach dem Hausverkauf?
Annahmen wie in der Beispielrechnung auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bern: Wohnung in der Stadt Bern, Verkaufspreis CHF 1'250'000, Anlagekosten CHF 800'000, Besitzdauer 15 Jahre, Hypothek CHF 500'000, kein Pensionskassen-Vorbezug. Grundstückgewinnsteuer berechnet nach dem Steuergesetz des Kantons Bern mit der Steueranlage 2026 der Stadt Bern, ohne Kirchensteuer.
Posten | Betrag |
|---|---|
Verkaufspreis | CHF 1'250'000 |
Hypothek ablösen | – CHF 500'000 |
Honorar 2 % | – CHF 25'000 |
Grundstückgewinnsteuer | – CHF 96'596 |
Es bleiben | CHF 628'404 |
Nicht eingerechnet sind ein allfälliger Anteil an Notariat und Grundbuch sowie Kosten bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen Sie im Verkaufserlös-Rechner.
So hilft Ihnen Nordring beim Verkauf
Erlösrechnung mit Ihren Zahlen: Bei der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung vor Ort rechnen wir Steuer, Honorar und Hypothek für Ihre Liegenschaft durch.
Vermarktung ohne Vorkosten: Fotografie, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung.
Sanierung aus einer Hand: Ob sich Arbeiten vor dem Verkauf lohnen, schätzt unsere eigene Nordring Bauunternehmung GmbH ein. Ein Beispiel ist die Komplettsanierung eines Einfamilienhauses in Obergerlafingen.
Typische Verkaufsdauer: 3–6 Monate, je nach Objekt. Den Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bern. Telefon 079 635 30 13.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen. Andere Kantone haben andere Sätze und Regeln.
Weiterlesen: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern · Was kostet ein Immobilienmakler in Bern? · Sanieren vor dem Verkauf · Geerbtes Haus verkaufen
Häufige Fragen
Wer zahlt die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
Die Käuferseite. Die Steuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird mit der Grundbuchanmeldung fällig (Art. 20 HStG).
Gibt es eine Befreiung von der Handänderungssteuer?
Ja, für den eigenen Hauptwohnsitz: Auf Gesuch wird die Steuer auf den ersten CHF 800'000 gestundet und nicht erhoben, wenn die Käuferschaft mindestens zwei Jahre ununterbrochen selbst dort wohnt. Sonst wird sie samt Zins nachgefordert (Art. 11a, 11b und 17b HStG).
Was kostet der Notar beim Hausverkauf in Bern?
Die Gebühr folgt einem Rahmentarif nach Vertragswert. Bei CHF 1'000'000 liegt sie zwischen CHF 2'915 und CHF 4'575, zuzüglich Auslagen und MWST. Wer sie trägt, regeln Sie im Kaufvertrag.
Muss ich den Pensionskassen-Vorbezug beim Verkauf zurückzahlen?
Grundsätzlich ja. Keine Pflicht besteht, wenn Sie den Betrag innert zwei Jahren in neues Wohneigentum investieren, und die Pflicht endet mit dem reglementarischen Anspruch auf Altersleistungen.
Welche Kosten trägt die Verkäuferseite?
Die Grundstückgewinnsteuer, eine allfällige Rückzahlung an die Pensionskasse und die Ablösung der eigenen Hypothek. Das Maklerhonorar je nach Maklervertrag, Notariat und Grundbuch je nach Kaufvertrag.
