Geerbtes Haus im Kanton Bern verkaufen: Erbengemeinschaft, Steuern, Ablauf
Aktualisiert: vor 16 Stunden
Kurz beantwortet: Mit dem Tod gehen Haus und Nachlass von Gesetzes wegen auf die Erben über; mehrere Erben entscheiden als Erbengemeinschaft grundsätzlich gemeinsam über einen Verkauf. Ehegatten und Nachkommen bezahlen im Kanton Bern keine Erbschaftssteuer. Beim späteren Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an – dabei zählt die Besitzdauer der verstorbenen Person mit.
Ein Erbfall ist emotional und organisatorisch anspruchsvoll. Gehört ein Haus zum Nachlass, stellen sich schnell viele Fragen: Wem gehört die Liegenschaft jetzt? Muss verkauft werden? Und was bleibt nach den Steuern? Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte für den Kanton Bern.
Wem gehört das Haus nach dem Todesfall?
Die Erben erwerben den Nachlass mit dem Tod direkt und von Gesetzes wegen (Art. 560 Abs. 1 ZGB) (Bundesamt für Justiz, Wegleitung Erbfolgezeugnisse, Stand Januar 2025). Als Ausweis für den Eigentumserwerb an Grundstücken im Erbgang dient gegenüber dem Grundbuchamt die Erbbescheinigung nach Art. 559 ZGB (gleiche Quelle). Wer die Erbbescheinigung im Einzelfall ausstellt, klärt Ihr Notariat.
Die Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Sie besitzen den Nachlass gemeinsam und entscheiden grundsätzlich gemeinsam, auch über einen Verkauf (Art. 602 ZGB). In der Praxis bewährt sich:
Eine Ansprechperson bestimmen, die für die Erbengemeinschaft mit Notariat, Bank und Makler kommuniziert.
Entscheide schriftlich festhalten, besonders Verkaufsabsicht, Preisvorstellung und Mindestpreis.
Eine neutrale Bewertung einholen. Ein realistischer Wert schafft eine sachliche Grundlage, wenn sich mehrere Personen einigen müssen.
Welche Optionen haben Erben?
Verkauf an Dritte – der Erlös wird nach der Erbteilung verteilt.
Übernahme durch eine Erbin oder einen Erben – die anderen werden im Rahmen der Erbteilung ausgeglichen.
Behalten und vermieten – die Erbengemeinschaft bleibt Eigentümerin; Verwaltung und Unterhalt müssen organisiert werden.
Jede Option hat ihre Tücken: Wer das Haus übernimmt, muss die Ausgleichszahlung an die Miterben finanzieren können – die Tragbarkeit lässt sich mit unserem Rechner grob prüfen. Wer gemeinsam vermietet, muss auch künftige Entscheide über Mieter, Reparaturen und Investitionen gemeinsam treffen. Ein Verkauf an Dritte schafft dagegen klare Verhältnisse, setzt aber voraus, dass sich alle auf Preis und Zeitpunkt einigen.
Welche Steuern fallen an?
Steuer | Wann | Kanton Bern (Stand der Quellen) |
Erbschaftssteuer | beim Erbgang | Ehegatten, eingetragene Partner, Nachkommen sowie Stief- und Pflegekinder (Pflegeverhältnis mind. 2 Jahre) sind befreit |
Handänderungssteuer | bei Erbgang/Erbteilung | Erbgang befreit; Erbteilung befreit bei Erwerb u. a. durch Ehegatten oder Nachkommen; beim Verkauf an Dritte 1.8 %, geschuldet von der erwerbenden Person |
Grundstückgewinnsteuer | beim Verkauf | beim Erbgang aufgeschoben, beim Verkauf an Dritte fällig |
Erbschaftssteuer
Steuerfrei sind Zuwendungen an Ehegatten, eingetragene Partnerinnen und Partner, Nachkommen sowie Stief- und Pflegekinder; bei Pflegekindern muss das Pflegeverhältnis mindestens zwei Jahre gedauert haben (Art. 9 ESchG, ESchG Kanton Bern; bestätigt im ESTV-Steuermäppchen Erbschafts- und Schenkungssteuer 2025). Andere Erben, etwa Geschwister, Nichten oder Neffen, bezahlen nach Verwandtschaftsgrad ein Vielfaches der einfachen Steuer; der persönliche Abzug beträgt CHF 12'000 (ESTV-Steuermäppchen 2025). Grundstücke werden zum amtlichen Wert angerechnet (Art. 15 ESchG). Liegt das Grundstück im Kanton Bern, besteuert Bern den Übergang unabhängig vom Wohnsitz der verstorbenen Person (Art. 2 ESchG).
Handänderungssteuer
Beim Erbgang und bei der Erbteilung unter Ehegatten, eingetragenen Partnern, Nachkommen, Stief- und Pflegekindern ist keine Handänderungssteuer geschuldet. Verkauft die Erbengemeinschaft an Dritte, beträgt die Steuer 1.8 % und ist von der erwerbenden Person geschuldet (Art. 2, 11 und 12 HG, Handänderungssteuergesetz).
Grundstückgewinnsteuer
Beim Erbgang (inklusive Erbteilung und Vermächtnis) wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben; die Erben übernehmen die latente Steuerlast. Wird später verkauft, wird der Gewinn besteuert (Merkblatt B, Art. 131 StG). Für Erben wichtig:
Erwerbspreis: Grundsätzlich gilt der amtliche Wert im Zeitpunkt des Erbgangs. Sind die Anlagekosten der verstorbenen Person höher, können die Erben diese geltend machen (Art. 140 lit. a StG, Merkblatt B).
Besitzdauer: Die unentgeltliche Handänderung unterbricht die Besitzdauer nicht (Art. 144 Abs. 2 StG, Merkblatt B). Liegt die letzte besteuerte Veräusserung über 35 Jahre zurück, gilt der maximale Abzug von 70 % (Wegleitung Grundstückgewinn 2024, S. 12).
Kein Spekulationszuschlag bei einer Veräusserung im Rahmen einer Erbschaftsliquidation (ESTV-Steuermäppchen Grundstückgewinnsteuer 2025).
Ausgleichszahlungen unter Erben gelten nicht als Anlagekosten. Die Steuerverwaltung empfiehlt, latente Steuern bei den Teilungs- oder Anrechnungswerten zu berücksichtigen (Merkblatt B).
Zudem haften die Erben solidarisch bis zur Höhe ihrer Erbteile für die Steuern der verstorbenen Person (Art. 14 StG, Bernisches Steuerrecht, Stand 1.1.2024).
Beispiel (fiktive, runde Zahlen)
Drei Geschwister erben ein Haus, das die Eltern vor rund 36 Jahren für CHF 400'000 gekauft und für CHF 60'000 belegbar ausgebaut haben. Der amtliche Wert beim Erbgang beträgt CHF 500'000, der Verkaufspreis CHF 900'000, die Verkaufskosten CHF 20'000.
Position | CHF |
Verkaufspreis | 900'000 |
Erwerbspreis: amtlicher Wert (höher als 400'000 + 60'000) | − 500'000 |
Verkaufskosten | − 20'000 |
Rohgewinn | 380'000 |
Besitzdauer über 35 Jahre: − 70 % | − 266'000 |
Steuerbarer Gewinn | 114'000 |
Die Steuer darauf hängt von der Steueranlage der Gemeinde und von den Umständen des Einzelfalls ab; verbindliche Auskunft gibt die Steuerverwaltung oder Ihre Steuerberatung. Eine erste Schätzung liefert unser Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Ablauf in acht Schritten
Erbbescheinigung beantragen (in der Regel über das Notariat, siehe oben).
Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Kaufvertrag der Eltern, Belege für Investitionen, amtliche Bewertung, Hypothekarvertrag, Versicherungspolicen.
Liegenschaft sichern: Gebäude- und Haftpflichtversicherung prüfen, bei Leerstand regelmässig kontrollieren.
Bewertung einholen als gemeinsame Basis.
Entscheid der Erbengemeinschaft schriftlich festhalten, Ansprechperson bestimmen.
Vorbereiten und vermarkten: kleinere Mängel beheben, Dossier erstellen, Besichtigungen.
Kaufvertrag beim Notariat beurkunden lassen; eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung mit der Bank klären – sie ist bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar, wenn sie mit dem Verkauf zusammenhängt (Wegleitung 2024, S. 11).
Steuererklärung für Grundstückgewinn fristgerecht einreichen.
Wie Nordring Erbengemeinschaften unterstützt
Wir bewerten Ihre Liegenschaft vor Ort kostenlos und unverbindlich – auch dann, wenn noch nicht feststeht, ob verkauft wird. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, begleiten wir Sie mit einer festen Ansprechperson bis zur Schlüsselübergabe; das Honorar von 1–3 % ist nur bei einem Verkauf geschuldet. Sind vor dem Verkauf Arbeiten nötig, prüft und erledigt sie unsere eigene Bauunternehmung. Und wer das Haus behalten möchte, kann die Vermietung unserer Verwaltung übergeben.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
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Häufige Fragen
Müssen alle Erben einem Verkauf zustimmen?
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und entscheiden grundsätzlich gemeinsam (Art. 602 ZGB). Bei Uneinigkeit sollten Sie früh eine Notarin, einen Notar oder eine Anwältin beiziehen.
Zahlen Kinder im Kanton Bern Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus?
Nein. Nachkommen, Ehegatten, eingetragene Partner sowie Stief- und Pflegekinder (Pflegeverhältnis mind. zwei Jahre) sind von der Erbschaftssteuer befreit (Art. 9 ESchG Kanton Bern).
Welche Besitzdauer gilt beim Verkauf eines geerbten Hauses?
Die Besitzdauer der verstorbenen Person wird angerechnet, weil die unentgeltliche Handänderung sie nicht unterbricht (Art. 144 Abs. 2 StG, Merkblatt B der Steuerverwaltung).
Welcher Erwerbspreis gilt für Erben?
Grundsätzlich der amtliche Wert im Zeitpunkt des Erbgangs. Sind die Anlagekosten der verstorbenen Person höher, können diese geltend gemacht werden (Merkblatt B).
Fällt ein Spekulationszuschlag an, wenn wir kurz nach dem Erbgang verkaufen?
Laut ESTV-Steuermäppchen wird der Zuschlag im Kanton Bern bei einer Veräusserung im Rahmen einer Erbschaftsliquidation nicht erhoben.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer beim Verkauf an Dritte?
Steuerpflichtig ist die erwerbende Person; der Satz beträgt 1.8 % (Art. 2 und 11 HG Kanton Bern).
