Was kostet ein Immobilienmakler in Bern?
Aktualisiert: vor 16 Stunden
Kurz beantwortet: Was ein Immobilienmakler in Bern kostet, hängt vom Honorarmodell ab: Erfolgshonorar in Prozent des Verkaufspreises, Festpreis oder ein Paket mit wählbaren Leistungen. Vergleichen Sie Offerten immer in Franken – inklusive Mehrwertsteuer, Zusatzkosten und dem Fall, dass nicht verkauft wird. Bei Nordring Immobilien beträgt das Honorar 1–3 % und ist nur bei einem Verkauf geschuldet.
Das Maklerhonorar gehört zu den Verkaufskosten, die direkt vom Erlös abgehen. Ein genauer Blick lohnt sich deshalb. Wer nur Prozentsätze nebeneinanderlegt, vergleicht allerdings oft Äpfel mit Birnen: Entscheidend ist, was im Preis enthalten ist, wann bezahlt werden muss und was passiert, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die gängigen Modelle und eine einfache Methode, Angebote fair zu vergleichen.
Die drei gängigen Honorarmodelle
Erfolgshonorar in Prozent
Das Honorar wird als Prozentsatz des tatsächlich erzielten Verkaufspreises berechnet und erst nach einem erfolgreichen Verkauf fällig. Der Vorteil: Das Risiko eines Nichtverkaufs trägt der Makler, und sein Interesse deckt sich mit Ihrem – ein guter Preis und ein sicherer Abschluss. Prüfen Sie im Vertrag:
Versteht sich der Prozentsatz inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer?
Wann genau ist das Honorar fällig (zum Beispiel bei der Beurkundung)?
Gibt es ein Mindesthonorar oder Kosten, die auch ohne Verkauf anfallen?
Festpreis
Beim Festpreis zahlen Sie einen fixen Betrag, unabhängig vom Verkaufspreis. Das ist gut planbar. Achten Sie aber darauf, ob ein Teil bereits bei Auftragserteilung bezahlt werden muss und ob der Betrag auch dann geschuldet ist, wenn nicht verkauft wird. Fragen Sie zudem nach, wie der Anbieter auch ohne prozentuale Beteiligung für einen guten Preis sorgt.
Pakete und Mischformen
Manche Anbieter kombinieren ein Grundpaket mit wählbaren Zusatzleistungen (etwa Fotografie, Video oder Besichtigungen) oder eine Grundgebühr mit einem Erfolgsanteil. Das wirkt transparent – zählen Sie aber alle Bausteine zusammen. Leistungen, die Sie selbst übernehmen, etwa Besichtigungen am Abend und am Wochenende, kosten Sie Zeit.
Was im Honorar enthalten sein sollte
Ein seriöses Angebot listet die Leistungen konkret auf. Typische Bausteine eines vollständigen Verkaufsmandats sind:
Bewertung mit Vergleichswerten aus Ihrer Gemeinde
Verkaufsdossier, professionelle Fotos, gegebenenfalls Drohnenbilder und Video
Inserate auf Portalen und in sozialen Medien
Organisation und Durchführung der Besichtigungen
Prüfung der Finanzierung von Kaufinteressenten
Preisverhandlung, Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notariat
Übergabe mit Protokoll
Klären Sie ausserdem, wer Inserate und Fotos bezahlt, wie lange der Auftrag läuft, ob er exklusiv ist und wie er gekündigt werden kann.
Vorsicht bei zu hohen Preisversprechen
Es ist verlockend, den Makler zu wählen, der den höchsten Preis in Aussicht stellt. Prüfen Sie stattdessen, wie die Preisschätzung begründet wird: Welche vergleichbaren Verkäufe aus Ihrer Gemeinde wurden herangezogen? Welche Eigenschaften Ihrer Liegenschaft wirken wertsteigernd, welche wertmindernd? Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann dazu führen, dass Interessenten ausbleiben und der Preis später gesenkt werden muss. Eine nachvollziehbare Bewertung ist deshalb die beste Grundlage, um Honorar und Leistungen fair zu beurteilen. Bei Nordring ist die Bewertung vor Ort kostenlos und unverbindlich – auch wenn Sie noch gar nicht verkaufen möchten.
Wer bezahlt das Maklerhonorar?
Wer das Honorar trägt, regelt der Maklervertrag; die gesetzliche Grundlage ist der Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR. Halten Sie schriftlich fest, wer den Makler beauftragt, wen er vertritt und wer in welchem Umfang bezahlt. Gerade wenn beide Seiten etwas beitragen, schafft Klarheit Vertrauen.
Angebote ehrlich vergleichen: in Franken rechnen
Rechnen Sie jedes Angebot für zwei Fälle durch: «Verkauf gelingt» und «Verkauf gelingt nicht». Nur so sehen Sie, welches Risiko Sie tragen.
Beispiel (fiktive, runde Zahlen zur Illustration)
Annahme: Verkaufspreis CHF 1'000'000, Mehrwertsteuer 8.1 % (Normalsatz).
Angebot A: Erfolgshonorar 2 %, Vermarktung inklusive | Angebot B: Festpreis CHF 15'000, davon CHF 5'000 bei Auftrag; Fotos/Inserate CHF 3'000 extra | |
Verkauf gelingt | CHF 20'000 + MWST = CHF 21'620 | CHF 18'000 + MWST = CHF 19'458 |
Verkauf gelingt nicht | CHF 0 | CHF 8'000 + MWST = CHF 8'648 |
Verkaufspreis CHF 1'100'000 | CHF 22'000 + MWST = CHF 23'782 | unverändert CHF 19'458 |
Das Beispiel zeigt: Angebot B ist beim Verkauf günstiger, Angebot A schützt Sie beim Nichtverkauf. Welche Variante besser passt, hängt davon ab, wie sicher der Verkauf zum gewünschten Preis ist – und davon, welche Leistungen tatsächlich enthalten sind.
Steuern: Mehrwertsteuer und Grundstückgewinnsteuer
Mehrwertsteuer: Der Normalsatz beträgt seit dem 1. Januar 2024 8.1 % (ESTV). Fragen Sie nach, ob der Anbieter mehrwertsteuerpflichtig ist und ob der genannte Preis die Steuer bereits enthält.
Grundstückgewinnsteuer: Im Kanton Bern gehören «Provisionen und Auslagen für die Vermittlung des Kaufs oder Verkaufs» zu den anrechenbaren Aufwendungen; berücksichtigt werden nur effektiv entstandene Verkaufsauslagen wie Insertionskosten und Provisionen, Eigenprovisionen nicht (Wegleitung Grundstückgewinn, Ausgabe 2024, S. 11). Das Honorar senkt also den steuerbaren Gewinn – sofern Sie es belegen können. Wie die Steuer im Detail berechnet wird, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer. Was Ihnen nach Honorar, Steuer und Hypothek bleibt, zeigt unser Verkaufserlös-Rechner.
So arbeitet Nordring Immobilien
Unser Modell ist eine Option unter mehreren – so sieht es aus:
Honorar nur bei Verkauf: 1–3 % des Verkaufspreises, je nach Objekt und Aufwand. Kommt kein Verkauf zustande, bezahlen Sie CHF 0.
Vermarktungskosten: Fotografie, Drohne, Video, Dossier und Inserate trägt Nordring bis zur Beurkundung – auch wenn nicht verkauft wird.
Wer bezahlt: verhandelbar – Verkäuferschaft, geteilt oder Käuferschaft. Das besprechen wir offen in der kostenlosen Bewertung.
Eigene Bauunternehmung: Die Nordring Bauunternehmung GmbH schätzt ein, welche Arbeiten vor dem Verkauf sinnvoll sind, und führt sie bei Bedarf aus – mit einer Ansprechperson.
Verkaufsdauer: typischerweise 3–6 Monate, je nach Objekt.
Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bern.
Checkliste für das Gespräch mit Maklern
Honorarmodell und Prozentsatz bzw. Betrag schriftlich, inklusive oder zuzüglich MWST
Kosten im Fall «kein Verkauf» in Franken
Liste aller enthaltenen Leistungen, Zusatzkosten separat ausgewiesen
Fälligkeit des Honorars
Laufzeit, Exklusivität, Kündigung
Wer bezahlt das Honorar, wen vertritt der Makler?
Bewertung mit nachvollziehbaren Vergleichswerten
Referenzen und Ansprechperson
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern: so wird gerechnet · Sanieren vor dem Verkauf: Lohnt es sich? · Kostenlose Immobilienbewertung in Bern · Haus verkaufen in Bern · Eigentumswohnung verkaufen in Bern · Immobilienmakler in Bern.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent nimmt ein Immobilienmakler in Bern?
Einen einheitlichen Satz gibt es nicht; jeder Anbieter legt sein Honorar selbst fest, und viele arbeiten auch mit Festpreisen oder Paketen. Bei Nordring Immobilien beträgt das Honorar 1–3 % des Verkaufspreises, je nach Objekt und Aufwand.
Muss ich zahlen, wenn meine Immobilie nicht verkauft wird?
Das hängt vom Vertrag ab. Beim reinen Erfolgshonorar fällt das Honorar nur bei einem Verkauf an; bei Festpreisen oder Paketen können Kosten auch ohne Verkauf geschuldet sein. Bei Nordring bezahlen Sie ohne Verkauf CHF 0, und die Vermarktungskosten bis zur Beurkundung trägt Nordring.
Wer bezahlt den Makler – Verkäufer oder Käufer?
Das regelt der Maklervertrag. Bei Nordring ist es verhandelbar: Verkäuferschaft, geteilt oder Käuferschaft. Wichtig ist, dass schriftlich festgehalten wird, wer bezahlt und wen der Makler vertritt.
Ist die Mehrwertsteuer im Maklerhonorar enthalten?
Nicht automatisch. Der Normalsatz beträgt 8.1 % (ESTV). Fragen Sie, ob der Anbieter mehrwertsteuerpflichtig ist und ob die Offerte inklusive oder zuzüglich MWST gerechnet ist. Bei Nordring ist das Honorar von 1–3 % der Endbetrag, es kommt nichts dazu.
Kann ich die Maklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Im Kanton Bern zählen Provisionen und Auslagen für die Vermittlung des Verkaufs zu den anrechenbaren Aufwendungen, sofern sie effektiv entstanden und belegt sind; Eigenprovisionen werden nicht berücksichtigt (Wegleitung Grundstückgewinn, Steuerverwaltung Kanton Bern).
Wie lange dauert ein Verkauf mit Makler?
Das hängt von Objekt, Lage und Preis ab. Bei Nordring dauert ein Verkauf typischerweise 3–6 Monate.
