Unterlagen für den Hausverkauf in Bern: die Checkliste
Kurz beantwortet: Für jeden Hausverkauf brauchen Sie diese Unterlagen: einen aktuellen Grundbuchauszug, den Kaufvertrag aus Ihrem Erwerb, Pläne, die Police der Gebäudeversicherung und die Belege Ihrer Investitionen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Reglement, Versammlungsprotokolle und der Stand des Erneuerungsfonds dazu, bei einer vermieteten Liegenschaft Mieterspiegel und Mietverträge. Den Grundbuchauszug bestellen Sie im Kanton Bern online beim Grundbuchamt für CHF 20 pro Grundstück.
Fehlt ein Dokument erst kurz vor der Beurkundung, verzögert sich der Verkauf. Kaufinteressenten, ihre Bank und das Notariat brauchen verlässliche Unterlagen, und für die Grundstückgewinnsteuer zählen Belege, die oft Jahre zurückliegen. Beginnen Sie deshalb früh. Diese Checkliste zeigt, was Sie brauchen, wofür und wo Sie es im Kanton Bern erhalten.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Das Grundpaket für jede Liegenschaft:
Grundbuchauszug: zeigt Eigentum, Dienstbarkeiten, Anmerkungen und Grundpfandrechte. Beim Grundbuchamt bestellen (Anleitung unten).
Kaufvertrag aus Ihrem Erwerb: belegt den Erwerbspreis für die Grundstückgewinnsteuer. Aus Ihren Akten.
Dienstbarkeitsverträge: Weg-, Leitungs- oder Baurechte beeinflussen Nutzung und Wert. Beim Grundbuchamt.
Situationsplan: Lage, Grenzen und Fläche. Bei der Nachführungsgeometerin oder dem Nachführungsgeometer; das Grundbuchamt erstellt keine Situationspläne (Grundbuchamt Kanton Bern, FAQ).
Grundrisse, Schnitte und Flächenangaben: für Verkaufsdossier und Bank. Aus Ihren Akten oder von der Architektin oder dem Architekten.
Baubewilligungen für Um-, An- und Ausbauten: zeigen, dass Veränderungen bewilligt sind.
Police der Gebäudeversicherung: weist den Versicherungswert aus; Bank und Käufer fragen danach.
Amtlicher Wert: legt die Steuerverwaltung fest; Grundlage für Vermögens- und Liegenschaftssteuer.
Auszug aus dem ÖREB-Kataster: zeigt öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, etwa Zonen oder belastete Standorte. Als PDF pro Grundstück über das Geoportal des Kantons Bern.
Hypothek und Schuldbriefe: für Ablösung, Übertragung oder Löschung. Bei Ihrer Bank.
Belege für Investitionen: für Grundstückgewinnsteuer und Zustand. Werterhaltend und wertvermehrend getrennt ablegen.
Energie und Technik: GEAK, falls vorhanden, Wartungsprotokolle von Heizung oder Wärmepumpe, Garantien.
Laufende Kosten: Liegenschaftssteuer, Wasser, Abwasser, Kehricht, Energie.
Zusätzlich beim Einfamilienhaus
Unterlagen zu Heizung, Wärmepumpe oder Photovoltaik: Bewilligungen, Verträge, Servicenachweise
Pläne von Nebenbauten, Garage und Parkplätzen, Vereinbarungen mit Nachbarn
Baurechtsvertrag, falls das Haus im Baurecht steht
Zubehörliste: was mitverkauft wird, etwa Einbauten oder Mobiliar
Mehr zum Verkauf eines Hauses unter Haus verkaufen in Bern.
Zusätzlich bei der Eigentumswohnung
Begründungsakt mit Aufteilungsplan und Wertquote
Reglement und Hausordnung
Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Parkplatz
Protokolle der letzten Versammlungen mit beschlossenen Sanierungen und Sonderbeiträgen
Stand des Erneuerungsfonds, Budget und Jahresrechnung
Nebenkostenabrechnungen und Bestätigung über bezahlte Beiträge
Diese Unterlagen erhalten Sie bei der Verwaltung Ihrer Gemeinschaft. Warum der Erneuerungsfonds für Käufer so wichtig ist, lesen Sie im Ratgeber Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum; zum Verkauf einer Wohnung unter Wohnung verkaufen in Bern.
Zusätzlich bei der vermieteten Liegenschaft
Mieterspiegel mit Fläche, Mietzins und Nebenkosten pro Einheit
Mietverträge mit Nachträgen und Mietzinsanpassungen; sie gehen mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 OR)
Nachweise der Mietzinsdepots
Nebenkostenabrechnungen und Verteilschlüssel
Liegenschaftsrechnung der letzten Jahre mit Erträgen und Aufwand
Verträge mit Dritten: Verwaltung, Hauswartung, Lift, Heizung
Leerstände, Kündigungen und laufende Verfahren
Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen in Bern.
Welche Belege brauche ich für die Grundstückgewinnsteuer?
Die Steuererklärung für Grundstückgewinn reichen Sie bei der Steuerverwaltung mit den notwendigen Unterlagen und den Originalbelegen für wertvermehrende Aufwendungen ein. Anrechenbar sind neben dem Erwerbspreis wertvermehrende Investitionen und gewisse Kosten wie Notariatsgebühren, Vermittlungsprovisionen und Inserate; ordentlicher Unterhalt zählt nicht. Fehlen Belege, wird der anrechenbare Betrag geschätzt (Wegleitung Grundstückgewinn, Ausgabe 2024).
Kaufvertrag aus Ihrem Erwerb
Originalrechnungen und Zahlungsbelege für wertvermehrende Investitionen, getrennt von Unterhaltsrechnungen
Verfügungen und Verträge zu Investitionen, etwa zu Grundeigentümerbeiträgen
Belege der Kauf- und Verkaufskosten: Notariat, Maklerprovision, Inserate
Abrechnung einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie mit dem Verkauf zusammenhängt
Wie die Steuer berechnet wird, erklärt der Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern; Ihren Betrag schätzen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Wie bestelle ich einen Grundbuchauszug im Kanton Bern?
Öffnen Sie das Online-Formular «Bestellungen Grundbuchprodukte» des Kantonalen Grundbuchamts.
Geben Sie Gemeinde und Parzellennummer an, mindestens aber die genaue Adresse.
Wählen Sie das Produkt: Den Vollauszug mit Grundpfandrechten erhalten unter anderem Eigentümerinnen und Eigentümer, Gläubiger sowie Notarinnen und Notare. Den öffentlichen Auszug erhält jede Person.
Bestellen Sie für jemand anderen, laden Sie einen Interessennachweis hoch, etwa eine Vollmacht.
Wählen Sie bei Bedarf eine Beglaubigung. Ob sie nötig ist, klärt die Stelle, die das Dokument verlangt. Beglaubigte Auszüge kommen nur per Post.
Gebühren: CHF 20 pro Grundstück, CHF 10 für jedes weitere Grundstück derselben Eigentümerschaft, Zuschlag für die Beglaubigung CHF 20 pro Bestellung (Grundbuchamt Kanton Bern).
Kostenlos informieren: Über GRUDIS public sehen Sie die öffentlichen Daten eines Grundstücks, mit BE-Login und AGOV. Seit dem 29. November 2025 sehen natürliche Personen als Eigentümer mit erhöhter AGOV-Stufe auch nicht öffentliche Daten wie Grundpfandrechte. Die Abfrage dient nur der Information; Rechtswirkung haben allein die beglaubigten Auszüge.
Was brauchen Bank und Notariat?
Die Bank der Käuferschaft prüft Ihre Liegenschaft als Sicherheit für die Hypothek. Welche Unterlagen sie verlangt, legt jede Bank selbst fest. Gut vorbereitet sind Sie mit Verkaufsdokumentation, Grundbuchauszug, Plänen mit Flächen, Gebäudeversicherungspolice und, je nach Objekt, Reglement, Erneuerungsfonds, Protokollen oder Mieterspiegel.
Den Kaufvertrag beurkundet im Kanton Bern eine bernische Notarin oder ein bernischer Notar (Grundbuchamt Kanton Bern, FAQ). Welche Angaben es braucht, teilt Ihnen das Notariat mit; rechnen Sie mit Personalien aller Verkäufer, Kaufpreis und Übergabetermin, Angaben der Bank zu Hypothek und Schuldbriefen sowie der Zubehörliste. Bei Erbengemeinschaften kommt der Nachweis der Erbberechtigung dazu, mehr im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Was Notariat und Grundbuch kosten, steht im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf in Bern.
So unterstützt Nordring Sie bei den Unterlagen
Bewertung: vor Ort, kostenlos und unverbindlich. Mehr unter Immobilienbewertung.
Verkaufsdossier: Fotografie, Video, Dossier und Inserate trägt Nordring bis zur Beurkundung, auch wenn nicht verkauft wird.
Abschluss: Wir prüfen, ob die Finanzierung der Käuferschaft steht, bereiten den Kaufvertrag mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe. Den Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bern.
Eigene Bauunternehmung: Die Nordring Bauunternehmung GmbH prüft, welche Arbeiten sich vor dem Verkauf lohnen, und liefert Offerten und Belege aus einer Hand.
Honorar: 1–3 % des Verkaufspreises, nur bei Verkauf. Ein Verkauf dauert typischerweise 3–6 Monate.
Wie ein vollständiges Dossier aussieht, zeigt unser Mehrfamilienhaus in Birrhard. Telefon 079 635 30 13.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Kosten beim Hausverkauf in Bern · Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern · Sanieren vor dem Verkauf · Was kostet ein Immobilienmakler in Bern?
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für einen Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Kaufvertrag aus Ihrem Erwerb, Pläne, Baubewilligungen, Police der Gebäudeversicherung, amtlicher Wert und Belege für Investitionen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Reglement, Protokolle und der Stand des Erneuerungsfonds dazu.
Was kostet ein Grundbuchauszug im Kanton Bern?
CHF 20 pro Grundstück und CHF 10 für jedes weitere Grundstück derselben Eigentümerschaft. Eine Beglaubigung kostet CHF 20 pro Bestellung zusätzlich.
Wer darf einen Grundbuchauszug bestellen?
Den öffentlichen Auszug jede Person. Den Vollauszug mit Pfandrechten unter anderem Eigentümer, Gläubiger sowie Notarinnen und Notare; andere brauchen einen Interessennachweis, etwa eine Vollmacht.
Welche Belege brauche ich für die Grundstückgewinnsteuer?
Den Kaufvertrag aus Ihrem Erwerb, Originalbelege für wertvermehrende Investitionen und Belege für Kosten wie Notariat, Maklerprovision und Inserate. Fehlen Belege, wird der anrechenbare Betrag geschätzt.
Ist ein Ausdruck aus GRUDIS public ein Grundbuchauszug?
Nein. GRUDIS public dient nur der Information; Rechtswirkung haben allein die beglaubigten Auszüge des Grundbuchamts.
