Immobilienverwaltung: Kosten in Bern, Leistungen und Wechsel
Kurz beantwortet: Die Kosten einer Immobilienverwaltung stehen im Verwaltungsvertrag, einen gesetzlichen Tarif gibt es nicht. Bei Nordring beträgt das Honorar für Mietliegenschaften 3–5 % des Jahresmietertrags. Im Kanton Bern ist die Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung bei vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen steuerlich abziehbar, und den Verwaltungsvertrag können Sie nach Auftragsrecht jederzeit kündigen.
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung besitzt, stellt früher oder später drei Fragen: Was kostet die Verwaltung, was bekomme ich dafür, und wie komme ich aus einem bestehenden Vertrag wieder heraus? Dieser Ratgeber beantwortet sie für Mietliegenschaften im Kanton Bern, mit Gesetz, Berner Steuerpraxis und einem Rechenbeispiel. Für Eigentümergemeinschaften gelten andere Regeln; sie stehen im Ratgeber Stockwerkeigentum-Verwaltung in Bern.
Was kostet eine Immobilienverwaltung in Bern?
Die Verwaltung einer Liegenschaft ist rechtlich ein Auftrag oder ein Vertrag, auf den die Regeln über den Auftrag anwendbar sind (BGE 106 II 157). Eine Vergütung ist geschuldet, wenn sie verabredet oder üblich ist (Art. 394 Abs. 3 OR). Das Gesetz nennt keinen Tarif. Was die Verwaltung kostet, ergibt sich deshalb aus der Offerte und dem Vertrag, zum Beispiel als Prozentsatz des Mietertrags oder als Pauschale.
Bei Nordring beträgt das Honorar für Mietliegenschaften 3–5 % des Jahresmietertrags. Für Stockwerkeigentum nennen wir das Honorar auf Anfrage. Das Angebot finden Sie auf der Seite Immobilienverwaltung in Bern.
Fiktives Beispiel: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen
Annahme oder Ergebnis | Betrag |
|---|---|
Mietzins pro Wohnung und Monat | CHF 1'600 |
Jahresmietertrag (6 × CHF 1'600 × 12) | CHF 115'200 |
Honorar bei 3 % | CHF 3'456 pro Jahr, CHF 288 pro Monat |
Honorar bei 5 % | CHF 5'760 pro Jahr, CHF 480 pro Monat |
Die Zahlen sind frei gewählt und kein Richtwert für Ihre Liegenschaft. Welche Erträge zur Berechnung zählen und welche Leistungen enthalten sind, sollte in jeder Offerte stehen. Den Ertrag und den Ertragswert Ihrer Liegenschaft schätzen Sie mit dem Rendite- und Ertragswert-Rechner.
Welche Leistungen sollten in den Kosten der Immobilienverwaltung enthalten sein?
Ein tiefer Prozentsatz nützt wenig, wenn wichtige Arbeiten fehlen oder separat verrechnet werden. Vergleichen Sie Offerten deshalb Punkt für Punkt:
Kaufmännisch: Sind Mietzinsinkasso, Mahnungen, Nebenkostenabrechnung, Buchhaltung und ein regelmässiger Bericht an Sie enthalten?
Technisch: Wer nimmt Schadenmeldungen entgegen, holt Offerten ein, beauftragt Handwerker und prüft die Rechnungen?
Vermietung: Was gilt bei einem Mieterwechsel für Inserat, Besichtigungen, Vertrag, Wohnungsabnahme und Übergabe?
Zusatzleistungen: Was kostet separat, etwa die Begleitung einer Sanierung, ein Schlichtungsverfahren oder eine Betreibung?
Erreichbarkeit: Gibt es eine feste Ansprechperson, und wie ist der Notfall ausserhalb der Bürozeiten geregelt?
Vertrag: Welche Laufzeit, welche Kündigungsfrist und welche Kosten bei der Übernahme sind vorgesehen?
Rechnen Sie jede Offerte auf einen Betrag in Franken pro Jahr um, mit den Zusatzleistungen, die Sie voraussichtlich brauchen. Erst dann sind die Kosten vergleichbar.
Das Gesetz gibt Ihnen als Auftraggeberin oder Auftraggeber zwei Rechte, die bei jedem Vertrag gelten: Die Verwaltung haftet für getreue und sorgfältige Ausführung (Art. 398 Abs. 2 OR). Und sie muss auf Verlangen jederzeit Rechenschaft über ihre Geschäftsführung ablegen und alles herausgeben, was ihr dabei zugekommen ist (Art. 400 Abs. 1 OR).
Wer bezahlt die Immobilienverwaltung: Eigentümer oder Mieter?
Das Honorar schulden Sie als Auftraggeberin oder Auftraggeber. Ob ein Teil des Verwaltungsaufwands über die Nebenkosten an die Mieterschaft weitergegeben werden darf, regelt das Mietrecht:
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Die Mieterin oder der Mieter muss sie nur bezahlen, wenn das besonders vereinbart ist (Art. 257a OR).
Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen für solche Leistungen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten (Art. 257b Abs. 1 OR).
Die Verwaltungskosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden (Art. 4 Abs. 3 VMWG).
Anrechenbar ist auch die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt (Art. 5 Abs. 2 Bst. i VMWG).
Diese Bestimmungen betreffen den Aufwand für die Abrechnung und den Heizungsbetrieb. Das Honorar für die übrige Verwaltung, etwa Vermietung, Mietzinsinkasso oder Buchhaltung, nennen sie nicht. Was im Einzelfall zulässig ist, hängt vom Mietvertrag ab; lassen Sie das im Zweifel von einer Fachperson prüfen.
Kann ich die Kosten der Immobilienverwaltung im Kanton Bern von den Steuern abziehen?
Ja, bei vermieteten Liegenschaften. Für die Kantons- und Gemeindesteuern zählt die Berner Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken zu den abziehbaren Verwaltungskosten (Art. 3 VUBV):
die Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung, sofern den Mietern dafür keine gesonderte Rechnung gestellt wird;
die Auslagen für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern aus dem Mietverhältnis.
Nicht abziehbar sind kalkulatorische Kosten der Eigenverwaltung (Art. 3 Abs. 2 VUBV). Wer seine Liegenschaft selbst verwaltet, kann also keinen Betrag für die eigene Arbeit einsetzen. Das bestätigt auch das Merkblatt 5 der Steuerverwaltung des Kantons Bern.
Tatsächliche Kosten oder Pauschalabzug
Bei Grundstücken im Privatvermögen können Sie wählen (Art. 5 VUBV): entweder die tatsächlichen, mit Belegen nachgewiesenen Kosten für Unterhalt, Betrieb und Verwaltung oder stattdessen einen Pauschalabzug. Er beträgt 10 % des Brutto-Gebäudeertrags, wenn das Gebäude zu Beginn der Veranlagungsperiode bis zehn Jahre alt war, und 20 %, wenn es älter war. Die Wahl besteht für jedes Grundstück einzeln. Bei Grundstücken im Geschäftsvermögen und bei Privatliegenschaften, die überwiegend geschäftlich oder gewerblich genutzt werden, sind nur die tatsächlichen Kosten abziehbar.
Fiktives Beispiel: Im Mehrfamilienhaus von oben beträgt der Brutto-Gebäudeertrag CHF 115'200 (Mietzinse ohne Nebenkosten). Das Gebäude ist älter als zehn Jahre, der Pauschalabzug beträgt 20 %, also CHF 23'040. Das Verwaltungshonorar ist darin enthalten und kann nicht zusätzlich abgezogen werden. Liegen Unterhalt, Betrieb und Verwaltung in einem Jahr zusammen über diesem Betrag, sind die tatsächlichen Kosten mit Belegen der höhere Abzug. Die Zahlen sind frei gewählt.
Bewahren Sie deshalb die Honorarrechnungen und die Jahresabrechnung der Verwaltung auf.
Hausverwaltung wechseln: Wie wechsle ich die Immobilienverwaltung?
Das Bundesgericht hat zu einem Vertrag über die Verwaltung von Liegenschaften festgehalten: Der Vertrag kann jederzeit widerrufen oder gekündigt werden (BGE 106 II 157, gestützt auf Art. 404 Abs. 1 OR). Erfolgt die Kündigung zur Unzeit, muss die kündigende Partei der anderen den verursachten Schaden ersetzen (Art. 404 Abs. 2 OR). Lesen Sie trotzdem zuerst Ihren Vertrag, und lassen Sie ihn im Zweifel prüfen, bevor Sie kündigen. Ein geordneter Wechsel der Hausverwaltung auf einen klaren Termin ist für alle Beteiligten einfacher.
Der Wechsel in vier Schritten
Vertrag prüfen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Form der Kündigung und Regeln zur Übergabe stehen im bisherigen Verwaltungsvertrag.
Offerten einholen: Lassen Sie die Liegenschaft besichtigen und vergleichen Sie Leistungen und Kosten in Franken pro Jahr.
Schriftlich kündigen: Nennen Sie den Termin, verlangen Sie die Schlussabrechnung und die Herausgabe aller Unterlagen (Art. 400 Abs. 1 OR).
Übergabe: Bisherige und neue Verwaltung übergeben die Unterlagen an einem festen Termin mit Protokoll. Danach erhalten Mieterschaft, Hauswartung, Handwerker und Versicherungen die neuen Kontaktdaten.
Ein passender Termin ist das Ende der Nebenkostenperiode oder des Geschäftsjahres. Dann rechnet die bisherige Verwaltung die ganze Periode ab, und die neue startet mit klaren Zahlen.
Diese Unterlagen gehören zur Übergabe
Mietverträge mit Nachträgen und Mieterspiegel
Liste der Mietzinsdepots mit Bank und Betrag. Das Depot selbst liegt auf einem Konto, das auf den Namen der Mieterin oder des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1 OR).
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre mit Verteilschlüssel
Buchhaltung, offene Posten und Kontoauszüge
Schlüssel und Schliessplan
Wartungs- und Serviceverträge, etwa für Heizung und Lift
Versicherungspolicen, Pläne und Unterlagen zu Sanierungen
Verwaltung, Sanierung und Verkauf aus einer Hand
Die Nordring Immobilien AG mit Sitz am Nordring 36 in Bern verwaltet Liegenschaften und hat über 10 Jahre Erfahrung. Was uns von einer reinen Verwaltung unterscheidet, ist die eigene Bauunternehmung: Steht eine Sanierung an, kann sie die Nordring Bauunternehmung GmbH planen und ausführen. Wie das aussieht, zeigen die Kernsanierung eines Einfamilienhauses in Oberwangen und die Komplettsanierung eines Einfamilienhauses in Obergerlafingen.
Möchten Sie die Liegenschaft später verkaufen, beginnt das mit einer Immobilienbewertung in Bern, vor Ort, kostenlos und unverbindlich. Als Immobilienmakler in Bern begleiten wir danach den Verkauf; das Honorar beträgt 1–3 % des Verkaufspreises und fällt nur bei Verkauf an. Den Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bern.
Für eine Offerte zur Verwaltung Ihrer Liegenschaft rufen Sie uns an: 079 635 30 13.
Quellen: Obligationenrecht, Art. 257a, 257b, 257e, 394, 398, 400 und 404 (fedlex.admin.ch); Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Art. 4 und 5 (fedlex.admin.ch); BGE 106 II 157 vom 20. Mai 1980; Kanton Bern, Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken (VUBV), Stand 1.1.2024; Steuerverwaltung des Kantons Bern, Merkblatt 5 Grundstückkosten, gültig ab 2020.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Stockwerkeigentum-Verwaltung in Bern · Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum · Mehrfamilienhaus verkaufen in Bern · Sanieren vor dem Verkauf
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienverwaltung in Bern?
Das Honorar wird im Verwaltungsvertrag vereinbart, einen gesetzlichen Tarif gibt es nicht. Bei Nordring beträgt es für Mietliegenschaften 3–5 % des Jahresmietertrags. Fiktives Beispiel: Bei einem Jahresmietertrag von CHF 115'200 sind das CHF 3'456 bis CHF 5'760 pro Jahr.
Wer bezahlt die Immobilienverwaltung: Eigentümer oder Mieter?
Das Honorar schuldet die Eigentümerschaft als Auftraggeberin. Über die Nebenkosten anrechenbar sind laut Verordnung die Verwaltungskosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und die Verwaltungsarbeit für den Betrieb der Heizungsanlage, wenn Nebenkosten im Mietvertrag besonders vereinbart sind.
Kann ich die Kosten der Immobilienverwaltung von den Steuern abziehen?
Im Kanton Bern ja, bei vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen: Die Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung gehört zu den abziehbaren Verwaltungskosten, sofern den Mietern dafür keine gesonderte Rechnung gestellt wird. Wer den Pauschalabzug wählt, kann sie nicht zusätzlich abziehen.
Kann ich den Verwaltungsvertrag jederzeit kündigen?
Nach Auftragsrecht ja: Der Auftrag kann von jedem Teil jederzeit widerrufen oder gekündigt werden (Art. 404 Abs. 1 OR). Bei einer Kündigung zur Unzeit ist der verursachte Schaden zu ersetzen. Prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag und planen Sie den Wechsel auf einen klaren Termin.
Merken die Mieter etwas vom Wechsel der Verwaltung?
Die Mietverträge laufen unverändert weiter, denn Vermieterin oder Vermieter bleiben Sie. Die Mieterschaft erhält die neuen Kontaktdaten und, falls sich das Konto ändert, die neue Zahlungsverbindung.
