Haus im Alter verkaufen: Wohnrecht, Steuern, Pensionskasse
Kurz beantwortet: Wer sein Haus im Alter verkaufen will, hat drei Wege: verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen, verkaufen und mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung im Haus bleiben, oder das Haus innerhalb der Familie weitergeben. Wichtig sind die Grundstückgewinnsteuer, ein allfälliger Aufschub beim Kauf eines neuen Eigenheims und die Pensionskasse: Einen Vorbezug müssen Sie nach Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen nicht mehr zurückzahlen.
Die Kinder sind ausgezogen, der Garten wird zur Last, die Treppe auch: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stellen sich um die Pensionierung die Frage, ob das Haus noch passt. Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeiten es im Kanton Bern gibt und worauf Sie bei Steuern, Pensionskasse und Zeitplan achten sollten.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, das Haus im Alter zu verkaufen?
Eine feste Regel gibt es nicht. Hilfreich sind drei Fragen:
Wohnen: Passt das Haus noch zu Ihrem Alltag, oder wären eine Wohnung ohne Treppen, kürzere Wege und weniger Garten angenehmer?
Unterhalt: Stehen grössere Arbeiten an, etwa Heizung, Dach oder Fenster? Wer sie nicht mehr selbst tragen oder organisieren möchte, verkauft oft lieber vorher.
Finanzen: Wie viel bleibt nach Hypothek und Steuern, und reicht das für die neue Wohnsituation?
Planen Sie den Verkauf in Ruhe. Ein Verkauf dauert bei Nordring typischerweise 3–6 Monate, je nach Objekt. Wer zuerst die neue Wohnung sucht und dann verkauft, braucht oft eine Überbrückung; wer zuerst verkauft, kann im Kaufvertrag einen späteren Auszugstermin vereinbaren.
Haus im Alter verkaufen: Welche Möglichkeiten gibt es?
Möglichkeit | Was Sie behalten | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
Verkaufen und ausziehen | den ganzen Erlös | neue Wohnung suchen, Umzug planen |
Verkaufen mit Wohnrecht | das Recht, im Haus zu wohnen | tieferer Preis, weniger Käufer; Grundbucheintrag |
Verkaufen mit Nutzniessung | Wohnen oder Vermieten, mit Ertrag | Sie tragen Unterhalt, Zinsen und Steuern |
Innerhalb der Familie weitergeben | das Haus bleibt in der Familie | Erbrecht und Steuern vorher klären |
Wohnrecht und Nutzniessung: der Unterschied
Das Wohnrecht gibt Ihnen die Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Es ist unübertragbar und unvererblich (Art. 776 ZGB). Bei einem ausschliesslichen Wohnrecht tragen Sie die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts (Art. 778 ZGB).
Die Nutzniessung geht weiter: Sie gibt den vollen Genuss der Sache, also Besitz, Gebrauch und Nutzung (Art. 745 und 755 ZGB). Sie dürfen das Haus also auch vermieten. Dafür tragen Sie den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen sowie Steuern und Abgaben (Art. 765 ZGB).
Beide Rechte schränken die Käuferschaft ein. Rechnen Sie deshalb mit weniger Interessenten und einem tieferen Preis als beim Verkauf ohne Belastung. Lassen Sie den Vertrag von einer Notarin oder einem Notar gestalten.
Weitergabe an die Kinder
Eine Übertragung an Nachkommen, ein Erbvorbezug oder eine Schenkung sind eigene Rechtsgeschäfte mit Folgen für Erbteilung und Steuern. Die Handänderungssteuer entfällt im Kanton Bern beim Erwerb durch Nachkommen sowie bei Erbgang und Schenkung (Art. 12 HStG). Klären Sie alles Weitere vorher mit einer Notarin oder einem Notar. Wie Erben ein Haus verkaufen, lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf im Alter an?
Grundstückgewinnsteuer
Wie bei jedem Verkauf versteuern Sie den Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer. Bei langer Besitzdauer sinkt sie: Im Kanton Bern reduziert sich der Gewinn ab fünf ganzen Jahren Besitz um 2 % pro Jahr, höchstens um 70 %. Wie gerechnet wird, steht im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern; Ihren Betrag rechnen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus.
Aufschub beim Kauf einer kleineren Wohnung
Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Haus und kaufen Sie eine ebenfalls selbstbewohnte Wohnung in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben (Art. 134 Abs. 1 lit. a StG). Als Richtwert gilt eine Frist von zwei Jahren. Kostet die neue Wohnung weniger, als Sie für das Haus erhalten, wird der nicht reinvestierte Teil besteuert; liegt die Reinvestition unter den Anlagekosten, gibt es keinen Aufschub (Steuerverwaltung Kanton Bern, Merkblatt E). Beim Verkleinern ist der Aufschub deshalb oft nur teilweise möglich.
Pensionskasse und Hypothek: Was gilt nach der Pensionierung?
Pensionskasse: Haben Sie früher Geld aus der beruflichen Vorsorge für Ihr Haus bezogen, müssen Sie es beim Verkauf grundsätzlich zurückzahlen. Diese Pflicht besteht aber nur bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen (Bundesamt für Sozialversicherungen). Wer nach diesem Zeitpunkt verkauft, zahlt nichts mehr zurück. Ihre Pensionskasse sagt Ihnen, ab wann das in Ihrem Fall gilt.
Hypothek: Die Restschuld wird aus dem Erlös abgelöst. Prüfen Sie Laufzeit und Kündigungsbedingungen einer Festhypothek früh, damit der Verkaufstermin dazu passt.
Vor dem Verkauf renovieren?
Ältere Häuser haben oft Investitionsbedarf. Käufer rechnen ihn in den Preis ein. Ob sich eine Renovation vor dem Verkauf lohnt oder ob Sie besser zum heutigen Zustand verkaufen, hängt vom Objekt ab; Grundlagen dazu im Ratgeber Sanieren vor dem Verkauf.
Bei Nordring schätzt die eigene Nordring Bauunternehmung GmbH ein, welche Arbeiten sinnvoll sind, und führt sie bei Bedarf aus. Sie haben eine Ansprechperson für Verkauf und Sanierung. Wie das aussieht, zeigt die Kernsanierung eines Einfamilienhauses in Oberwangen.
So begleitet Nordring Sie beim Hausverkauf im Alter
Kostenlose Bewertung vor Ort, unverbindlich, mit einer Erlösrechnung nach Hypothek und Steuern. Mehr unter Immobilienbewertung.
Zeitplan nach Ihren Bedürfnissen, auch mit späterem Auszugstermin.
Vermarktung ohne Vorkosten: Fotografie, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.
Honorar nur bei Verkauf: 1–3 % des Verkaufspreises.
Persönlich: familiengeführt, mit über 10 Jahren Erfahrung, Sitz in Bern; Beratung nach Vereinbarung auch in Wangen an der Aare und Basel.
Ein Beispiel aus unserer Praxis: ein Einfamilienhaus in Rümlingen, in drei Monaten verkauft. Den Ablauf finden Sie unter Haus verkaufen in Bern. Telefon 079 635 30 13.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Kosten beim Hausverkauf in Bern · Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern · Sanieren vor dem Verkauf · Eigenmietwert-Abschaffung
Häufige Fragen
Muss ich den Pensionskassen-Vorbezug nach der Pensionierung zurückzahlen?
Nein, wenn der reglementarische Anspruch auf Altersleistungen bereits entstanden ist. Die Rückzahlungspflicht besteht nur bis zu diesem Zeitpunkt (Bundesamt für Sozialversicherungen).
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung, die im Kaufvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Beides schränkt die Käuferschaft ein und senkt in der Regel den Preis.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?
Das Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen und ist unübertragbar. Die Nutzniessung gibt den vollen Genuss, also auch das Vermieten; dafür tragen Sie Unterhalt, Hypothekarzinsen und Steuern (Art. 745, 765 und 776 ZGB).
Muss ich Grundstückgewinnsteuer zahlen, wenn ich eine kleinere Wohnung kaufe?
Die Steuer wird bei einer Ersatzbeschaffung aufgeschoben, aber nur im Umfang des reinvestierten Erlöses. Kostet die Wohnung weniger als der Verkaufspreis des Hauses, wird der Rest besteuert (Merkblatt E der Steuerverwaltung).
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses?
Bei Nordring typischerweise 3–6 Monate, je nach Objekt. Einen späteren Auszugstermin können Sie im Kaufvertrag vereinbaren.
