Eigenmietwert-Abschaffung: Was Eigentümer in Bern wissen müssen

Kurz beantwortet: Die Abschaffung des Eigenmietwerts gilt ab 1. Januar 2029 – bei Bund, Kanton Bern und Gemeinden. Gleichzeitig entfallen bei selbstgenutztem Wohneigentum der Abzug der Unterhaltskosten und weitgehend der Schuldzinsenabzug; neu gibt es einen befristeten Ersterwerberabzug. Wie der Kanton Bern Energiespar-Abzüge und eine Steuer auf Zweitwohnungen regelt, ist in der Vernehmlassung und noch nicht beschlossen.

Bisher versteuern Eigentümer für ihr selbstbewohntes Haus oder ihre Wohnung einen fiktiven Mietertrag, den Eigenmietwert. Im Gegenzug dürfen sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts endet dieses System. Hier lesen Sie, was sich für Eigentümer im Kanton Bern ändert, was bleibt und was Sie bis Ende 2028 bedenken sollten – vor allem, wenn Sie renovieren oder verkaufen möchten.

Ab wann gilt die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen, schweizweit mit 57.73 % Ja, im Kanton Bern mit 55.26 % (Steuerverwaltung Kanton Bern, TaxInfo Systemwechsel). Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024 tritt nur zusammen mit diesem Beschluss in Kraft (Schlussabstimmungstext, Ziff. II). Mit dem Ja wurde der Systemwechsel deshalb indirekt gutgeheissen.

Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt (Bundesrat, Medienmitteilung vom 1.4.2026). Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige Recht.

Was ändert sich nach der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Thema	Bis Steuerjahr 2028	Ab Steuerjahr 2029
Eigenmietwert	steuerbar	entfällt, auch bei Zweitwohnungen
Unterhalt, selbstgenutzt	abziehbar	nicht mehr abziehbar
Unterhalt, vermietet	abziehbar	weiterhin abziehbar
Private Schuldzinsen	abziehbar nach heutigem Recht	nur noch anteilig
Ersterwerberabzug	–	neu, zehn Jahre befristet
Energiesparen und Umweltschutz	abziehbar	Bund: entfällt; Kanton Bern: Beibehaltung vorgeschlagen
Denkmalpflege	abziehbar	bleibt abziehbar

Quellen: Bundesrat, 1.4.2026, TaxInfo Systemwechsel, Regierungsrat Kanton Bern, Medienmitteilung vom 15.10.2026.

Unterhaltskosten

Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt der Abzug für Unterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden; bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er erhalten. Vermieter können laut Steuerverwaltung weiterhin zwischen den effektiven Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Wird eine Liegenschaft teils selbst genutzt und teils vermietet, sind die Kosten anteilig abziehbar – räumlich etwa nach Fläche oder zeitlich nach der Dauer der Vermietung, zum Beispiel bei einer zeitweise vermieteten Ferienwohnung (TaxInfo, Wegfall Eigenmietwert und Grundstückskosten).

Schuldzinsen

Wer keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge hat, kann ab 2029 keine Schuldzinsen mehr abziehen. Für alle anderen gilt die sogenannte quotal-restriktive Methode: Abziehbar ist der Anteil der Schuldzinsen, der dem Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen entspricht. Ein Beispiel der ESTV: Bei einer vermieteten Liegenschaft von CHF 800'000, einem Bankguthaben von CHF 200'000 und Schuldzinsen von CHF 10'000 beträgt die Quote 80 %; abziehbar sind CHF 8'000 (ESTV, Faktenblatt Schuldzinsenregelung vom 15.8.2025).

Energiesparen, Umweltschutz und Denkmalpflege

Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz; Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten bleiben abziehbar. Die Kantone dürfen Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz beibehalten, längstens bis 2050 (Art. 78h StHG, Schlussabstimmungstext). Der Regierungsrat des Kantons Bern will diese Abzüge sowie Denkmalpflege und Rückbaukosten für einen Ersatzneubau bei der Kantons- und Gemeindesteuer weiter zulassen (Medienmitteilung vom 15.10.2026). Beschlossen ist das noch nicht.

Ersterwerberabzug ab 2029: befristete Entlastung für Neueigentümer

Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, kann die Schuldzinsen darauf befristet abziehen: im ersten Jahr bis CHF 10'000 für gemeinsam veranlagte Ehepaare und bis CHF 5'000 für übrige Steuerpflichtige, höchstens aber die tatsächlich bezahlten Zinsen. Der Höchstbetrag sinkt jährlich um 10 % des Ausgangsbetrags und endet nach zehn Jahren (TaxInfo Ersterwerberabzug). Die Steuerverwaltung präzisiert:

• Der Abzug wird einmal im Leben pro steuerpflichtige Person gewährt.

• Bei Verkauf oder Nutzungsänderung, etwa Vermietung, fällt er im Folgejahr weg. Wird innerhalb der nächsten zwei Kalenderjahre eine neue selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erworben, läuft er weiter.

• Wer die Voraussetzungen höchstens zehn Jahre vor 2029 erfüllt hat, nutzt ab 2029 den verbleibenden Teil. Beispiel der Steuerverwaltung: Ein Ehepaar mit Kauf im Jahr 2022 kann 2029 noch höchstens CHF 4'000 abziehen, danach jedes Jahr CHF 1'000 weniger.

Zweitwohnungen im Kanton Bern: geplante Liegenschaftssteuer

Der Eigenmietwert fällt auch bei Zweitwohnungen weg. Deren Unterhalt ist im Privatvermögen nicht mehr abziehbar, ausser anteilig bei Vermietung. Neu dürfen die Kantone auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer erheben (Art. 127 Abs. 2bis BV, Bundesbeschluss vom 20.12.2024). Der Regierungsrat des Kantons Bern schlägt vor (Medienmitteilung vom 15.10.2026):

• fakultative Gemeindesteuer: Jede Gemeinde entscheidet selbst; eine kantonsweite Steuer lehnt der Regierungsrat ab;

• Höchstsatz: drei Promille des amtlichen Werts;

• überwiegend selbstgenutzt: im Steuerjahr an weniger als 183 Tagen vermietet oder verpachtet.

Hintergrund: Die bernischen Tourismusregionen sind laut Steuerverwaltung verhältnismässig stark vom Wegfall des Eigenmietwerts betroffen (TaxInfo Systemwechsel). Dafür muss die Kantonsverfassung geändert werden; die obligatorische Volksabstimmung ist für die zweite Hälfte 2028 vorgesehen.

Eigenmietwert-Abschaffung im Kanton Bern: Stand der Umsetzung

Zeitpunkt	Schritt	Status
28.9.2025	Volksabstimmung Bund	angenommen
1.4.2026	Bundesrat setzt Inkrafttreten auf 1.1.2029 fest	beschlossen
15.10.2026 bis 15.1.2027	Vernehmlassung Steuergesetzrevision 2029 und Verfassungsänderung	läuft
Herbst 2027 / Frühling 2028	Lesungen im Grossen Rat	geplant
2. Hälfte 2028	kantonale Volksabstimmung zur Verfassungsänderung	vorgesehen
1.1.2029	Systemwechsel bei Bund, Kanton und Gemeinden	beschlossen (Bund)

Quellen: Medienmitteilung vom 15.10.2026, TaxInfo Steuergesetzrevision 2029, Zeitplan der Lesungen gemäss Antwort des Regierungsrats auf die Interpellation 202-2025.

Mit derselben Revision will der Regierungsrat ein neues System für die amtliche Bewertung einführen. Insgesamt ergeben sich laut Pilotstudien vergleichbare Werte, im Einzelfall können sie aber stark abweichen (Medienmitteilung vom 15.10.2026).

Vor 2029 renovieren, verkaufen oder kaufen?

Renovation

Lohnt es sich, vor der Abschaffung des Eigenmietwerts zu renovieren? Unterhalt an selbstgenutztem Wohneigentum ist bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Im Kanton Bern sind heute Kosten abziehbar, die in der Bemessungsperiode in Rechnung gestellt und tatsächlich getragen wurden (Art. 4 VUBV). Die Steuerverwaltung rechnet damit, dass viele Eigentümer Unterhalt vor den Systemwechsel vorziehen; für die genaue Abgrenzung empfiehlt sie, sich an sie zu wenden (TaxInfo Systemwechsel). Planen Sie Offerten, Ausführung und Rechnung deshalb früh. Entscheidend bleibt, ob eine Arbeit technisch nötig und sinnvoll ist – nicht nur die Steuer.

Hier hilft unsere eigene Bauunternehmung: Die Nordring Bauunternehmung GmbH schätzt ein, welche Arbeiten sinnvoll sind, offeriert sie und führt sie aus. Wie das aussieht, zeigt die Kernsanierung eines Einfamilienhauses in Oberwangen. Ob sich eine Sanierung vor einem Verkauf lohnt, lesen Sie im Ratgeber Sanieren vor dem Verkauf.

Verkauf

Die Grundstückgewinnsteuer bleibt bestehen. Wertvermehrende Investitionen zählen weiterhin zu den Anlagekosten, belegt mit Originalbelegen (Wegleitung Grundstückgewinn 2024, S. 11). Bewahren Sie deshalb alle Belege auf, werterhaltende und wertvermehrende getrennt. Wie gerechnet wird, erklärt der Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.

Wie sich der Systemwechsel auf Nachfrage und Preise auswirkt, lässt sich nicht verlässlich vorhersagen. Massgebend ist eine aktuelle Einschätzung Ihres Objekts: Die Immobilienbewertung von Nordring ist vor Ort kostenlos und unverbindlich. Marktzahlen aus der Region zeigt der Nordring Marktindex.

Kauf

Rechnen Sie die Tragbarkeit ab 2029 ohne den bisherigen Schuldzinsenabzug – mit Ausnahme des Ersterwerberabzugs, falls Sie erstmals Wohneigentum erwerben. Eine erste Rechnung machen Sie mit unserem Tragbarkeitsrechner.

Hypothek

Ab 2029 sind Hypothekarzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich weitgehend nicht mehr abziehbar. Steuerliche Überlegungen zu Höhe, Laufzeit und Amortisation verlieren damit an Gewicht. Besprechen Sie mit Ihrer Bank oder einer unabhängigen Fachperson, was zu Ihrer Situation passt. Planen Sie einen Verkauf, prüfen Sie Laufzeit und Kündigungsbedingungen einer Festhypothek: Eine Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf ist bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar (Wegleitung 2024, S. 11).

Stockwerkeigentum

Für Einlagen in den Erneuerungsfonds gelten die bisherigen Voraussetzungen bis zum Systemwechsel (TaxInfo Systemwechsel). Planen Sie grössere Arbeiten an der Liegenschaft frühzeitig in der Gemeinschaft. Unsere Immobilienverwaltung betreut auch Stockwerkeigentümergemeinschaften.

Fiktives Beispiel: Gewinnen oder verlieren Eigentümer?

Vereinfachte Darstellung mit fiktiven, runden Zahlen für ein selbstbewohntes Einfamilienhaus, ohne Pauschalabzug, ohne Ersterwerberabzug und ohne Vermietung:

Wirkung auf das steuerbare Einkommen	2028 ohne Renovation	2028 mit Renovation	ab 2029
Eigenmietwert	+ CHF 20'000	+ CHF 20'000	–
Schuldzinsen	− CHF 8'000	− CHF 8'000	–
Unterhalt	− CHF 4'000	− CHF 40'000	–
Saldo	+ CHF 8'000	− CHF 28'000	CHF 0

Ohne grössere Arbeiten sinkt das steuerbare Einkommen in diesem Beispiel ab 2029 um CHF 8'000. In einem Jahr mit hohem Unterhalt war der Abzug bisher dagegen deutlich grösser als der Eigenmietwert. Ob Sie unter dem neuen System gewinnen oder verlieren, hängt von Ihrem Eigenmietwert, Ihren Schuldzinsen und Ihren Unterhaltskosten ab.

Checkliste für Eigentümer im Kanton Bern bis Ende 2028

• Zustand der Liegenschaft erfassen, nötige Arbeiten mit Offerten planen

• Belege sammeln, werterhaltend und wertvermehrend getrennt

• Hypothek: Laufzeiten und Amortisation mit einer Fachperson prüfen

• Kaufabsicht: Tragbarkeit ohne bisherigen Zinsabzug rechnen, Ersterwerberabzug prüfen

• Zweitwohnung: Vermietungstage dokumentieren

• Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds und geplante Arbeiten in der Gemeinschaft besprechen

• Entscheide im Kanton Bern verfolgen

Renovation oder Verkauf vor 2029: So unterstützt Nordring

Sie überlegen, vor 2029 zu renovieren oder zu verkaufen? Wir bewerten Ihre Liegenschaft vor Ort kostenlos und unverbindlich. Unsere eigene Bauunternehmung schätzt ein, welche Arbeiten sinnvoll sind, und führt sie bei Bedarf aus – Sanierung und Verkauf aus einer Hand. Wenn Sie verkaufen möchten, finden Sie den Ablauf unter Immobilie verkaufen in Bern. Telefon 079 635 30 13.

Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.

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Häufige Fragen

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Per 1. Januar 2029, bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 beschlossen. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige Recht.

Kann ich ab 2029 noch Unterhaltskosten abziehen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr, bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften weiterhin. Bei teilweiser Vermietung sind die Kosten anteilig abziehbar.

Kann ich Hypothekarzinsen nach der Abschaffung noch abziehen?

Nur noch anteilig im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Wer erstmals selbstbewohntes Wohneigentum erwirbt, erhält während zehn Jahren einen sinkenden Ersterwerberabzug: im ersten Jahr bis CHF 10'000 für Ehepaare und bis CHF 5'000 für übrige Steuerpflichtige.

Gibt es im Kanton Bern eine Steuer auf Zweitwohnungen?

Geplant ist, dass Gemeinden überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften fakultativ mit höchstens drei Promille des amtlichen Werts besteuern können. Dafür braucht es eine Verfassungsänderung mit Volksabstimmung, vorgesehen in der zweiten Hälfte 2028.

Lohnt es sich, vor 2029 zu renovieren?

Unterhalt an selbstgenutztem Wohneigentum ist nur noch bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar; im Kanton Bern zählen heute Rechnungsstellung in der Bemessungsperiode und tatsächliche Zahlung. Ob sich eine Arbeit lohnt, hängt aber vor allem vom Zustand und von den Kosten ab. Unsere Bauunternehmung kann das für Ihre Liegenschaft einschätzen.