Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Höhe, Verkauf, Steuern
Kurz beantwortet: Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist ein Sparkonto der Gemeinschaft für künftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Ob es ihn gibt und wie viel einbezahlt wird, entscheidet die Versammlung; vorgeschrieben ist er heute nicht (Art. 712m ZGB). Als Richtwert nennt der Bund im Bericht zur Revision 0.4 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.
Dach, Fassade, Heizung, Lift: Früher oder später muss jede Stockwerkeigentümergemeinschaft gross investieren. Ohne Reserve kommen dann hohe Sonderbeiträge auf alle zu. Hier lesen Sie, wie der Erneuerungsfonds funktioniert, wie hoch er sein sollte, was beim Verkauf mit Ihrem Anteil passiert und was im Kanton Bern steuerlich gilt.
Was ist der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum?
Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Vermögen, das die Gemeinschaft durch einmalige oder regelmässige Beiträge der Stockwerkeigentümer äufnet, um künftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu finanzieren (BGE 150 II 20, E. 4.3). Die Gemeinschaft erwirbt ihn unter ihrem eigenen Namen (Art. 712l ZGB).
Ist der Erneuerungsfonds Pflicht?
Nein. Ob ein Erneuerungsfonds geschaffen wird, entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Das Gesetz schreibt ihn nicht zwingend vor. Das soll sich teilweise ändern: Der Bundesrat will mit der Revision des Stockwerkeigentumsrechts ein Klagerecht einführen, mit dem einzelne Eigentümer die Schaffung eines Fonds vor Gericht verlangen können, wenn die Gemeinschaft sie ablehnt. Eine generelle Pflicht lehnt er ab. Die Botschaft vom 13. Mai 2026 liegt beim Parlament (Bundesamt für Justiz).
Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?
Das Gesetz nennt keinen Betrag. Im erläuternden Bericht zur Revision (20. September 2024) hält der Bund fest: Die Empfehlungen der Verbände liegen zwischen 0.2 % und 1 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Als guter Richtwert gilt eine jährliche Einlage von 0.4 % des Gebäudeversicherungswerts, solange der Fonds weniger als 6 % dieses Werts beträgt. Als Obergrenze nennen die Verbandsempfehlungen 2 bis 10 % des Versicherungswerts (Erläuternder Bericht, S. 27).
Fiktives Beispiel:
Betrag | |
|---|---|
Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft | CHF 3'000'000 |
Jährliche Einlage 0.4 % | CHF 12'000 |
Anteil einer Wohnung mit Wertquote 100/1'000 | CHF 1'200 pro Jahr |
Fonds bei 6 % des Versicherungswerts | CHF 180'000 |
Die Zahlen sind frei gewählt. Den Gebäudeversicherungswert Ihrer Liegenschaft finden Sie in der Police der Gebäudeversicherung.
Wie werden die Einlagen verteilt?
Die Einlagen gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten. Diese tragen die Stockwerkeigentümer nach ihren Wertquoten, sofern Reglement oder Beschlüsse nichts anderes vorsehen (Art. 712h ZGB). Das Budget mit den Einlagen genehmigt die Versammlung jedes Jahr (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB).
Wofür darf der Erneuerungsfonds verwendet werden?
Für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen, wie es Gesetz und Reglement vorsehen. Wofür genau und wer über Entnahmen entscheidet, regelt das Reglement Ihrer Gemeinschaft. Für bauliche Massnahmen gelten die Mehrheiten des Miteigentums, sofern Begründungsakt oder ein einstimmiger Beschluss nichts anderes festlegen (Art. 712g ZGB): notwendige Arbeiten mit der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, nützliche mit der Mehrheit nach Köpfen und Anteilen (Art. 647c und 647d ZGB).
Die Verwaltung führt den Fonds und setzt die Beschlüsse um (Art. 712s ZGB). Für den Steuerabzug im Kanton Bern muss das Geld auf einem Bankkonto der Gemeinschaft liegen, nicht in Wertschriften oder Darlehen (siehe unten).
Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf der Wohnung?
Ihr Anteil am Fonds bleibt in der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung auf die Käuferschaft über. Separat verkaufen oder auszahlen lassen können Sie ihn nicht (BGE 150 II 20, E. 4.3).
Im selben Urteil, einem Fall aus dem Kanton Bern, hatte ein Käufer dem Verkäufer neben dem Kaufpreis CHF 9'391.40 für den Fondsanteil bezahlt und wollte den Betrag als Unterhalt abziehen. Das Bundesgericht lehnte ab: Eine solche Zahlung ist kein «Einkauf» in den Fonds und steuerlich nicht abziehbar.
Für Verkäufer heisst das: Ein gut dotierter Fonds ist ein Verkaufsargument, weil Käufer weniger Sonderbeiträge befürchten müssen. Ein knapper Fonds bei anstehenden Arbeiten drückt dagegen den Preis. Wie wir Wohnungen im Stockwerkeigentum verkaufen, lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Bern.
Erneuerungsfonds und Steuern im Kanton Bern
Bis 2028: Einlagen sind abziehbar
Laut Steuerverwaltung des Kantons Bern gelten Einlagen in den Erneuerungsfonds als Unterhaltskosten und sind abziehbar, wenn sie tatsächlich geleistet wurden, auf einem Bankkonto der Gemeinschaft liegen und ein Reglement sicherstellt, dass die Mittel nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Den Anteil am Fonds versteuern die Eigentümer bis zur Verwendung als Vermögen (TaxInfo, Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen). Höhere Einlagen werden akzeptiert, wenn sie nicht wesentlich von den Vorjahren abweichen oder ein konkretes Projekt nachgewiesen ist. Diese Voraussetzungen gelten bis zum Systemwechsel (TaxInfo Systemwechsel).
Ab 2029: Systemwechsel
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 1. Januar 2029 ist Liegenschaftsunterhalt nur noch bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abziehbar. Wie Einlagen in den Erneuerungsfonds bei selbstgenutzten Wohnungen dann behandelt werden, hat die Steuerverwaltung auf ihrer Seite noch nicht ausdrücklich festgehalten. Fragen Sie im Einzelfall bei der Steuerverwaltung nach. Mehr dazu im Ratgeber Eigenmietwert-Abschaffung.
Erneuerungsfonds planen: So hilft Nordring
Ein Fonds wirkt nur, wenn klar ist, welche Arbeiten wann anstehen. Als Verwaltung führt Nordring den Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentümergemeinschaften, bereitet Budget und Versammlung vor und setzt die Beschlüsse um. Grössere Sanierungen plant und begleitet unsere eigene Nordring Bauunternehmung GmbH; so erhalten Sie Zustandseinschätzung, Offerte und Ausführung aus einer Hand. Wie eine Sanierung aus einer Hand aussieht, zeigt die Kernsanierung eines Einfamilienhauses in Oberwangen.
Das Honorar für die Verwaltung von Stockwerkeigentum nennen wir auf Anfrage, nach einer Besichtigung. Mehr unter Immobilienverwaltung in Bern oder unter 079 635 30 13.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Stockwerkeigentum-Verwaltung in Bern · Eigenmietwert-Abschaffung · Sanieren vor dem Verkauf · Kosten beim Hausverkauf in Bern
Häufige Fragen
Ist ein Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum Pflicht?
Nein. Die Versammlung entscheidet, ob ein Fonds geschaffen wird (Art. 712m ZGB). Mit der geplanten Revision sollen einzelne Eigentümer die Schaffung vor Gericht verlangen können; eine generelle Pflicht ist nicht vorgesehen.
Wie viel sollte jährlich in den Erneuerungsfonds fliessen?
Als Richtwert nennt der Bund im Bericht zur Revision 0.4 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, solange der Fonds unter 6 % dieses Werts liegt. Verbände empfehlen 0.2 bis 1 %.
Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil am Erneuerungsfonds ausbezahlt?
Nein. Der Anteil bleibt in der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung auf die Käuferschaft über (BGE 150 II 20).
Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds im Kanton Bern abziehbar?
Bis zum Systemwechsel 2029 ja, wenn das Geld auf einem Bankkonto der Gemeinschaft liegt und ein Reglement die Verwendung für den Unterhalt sichert. Für die Zeit danach fragen Sie bei der Steuerverwaltung nach.
Wer verwaltet den Erneuerungsfonds?
Die Verwaltung der Gemeinschaft. Sie verwaltet die Geldmittel und setzt die Beschlüsse der Versammlung um (Art. 712s ZGB).
