Mehrfamilienhaus verkaufen in Bern: Mieter, Steuern, Ablauf

Kurz beantwortet: Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, verkauft die Mietverträge mit: Sie gehen mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 OR). Entscheidend für den Preis sind deshalb der Mietertrag, der Zustand und saubere Unterlagen. Im Kanton Bern bezahlt die Verkäuferseite die Grundstückgewinnsteuer, die Käuferseite die Handänderungssteuer von 1.8 %.

Ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung wird anders verkauft als ein Eigenheim. Die Käufer sind oft Anlegerinnen und Anleger, die nüchtern rechnen. Mieterinnen und Mieter wohnen weiter im Haus und haben Rechte. Dieser Ratgeber zeigt, was beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft in Bern gilt.

Was passiert mit den Mietern, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen?

Die Mietverhältnisse bleiben bestehen. Veräussert die Vermieterin oder der Vermieter die Liegenschaft, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 Abs. 1 OR). Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen.

Kann die Käuferschaft den Mietern kündigen?

Nur eingeschränkt. Bei Wohn- und Geschäftsräumen darf die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn ein dringender Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte besteht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Kündigt die Käuferschaft früher, als es der bisherige Vertrag erlaubt hätte, haftet die bisherige Vermieterin oder der bisherige Vermieter dem Mieter für den Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR). Ist der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt, muss jede neue Eigentümerin den Gebrauch nach Vertrag gestatten (Art. 261b OR).

Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR).

Wohnung verkaufen mit Mieter: Was ist nicht erlaubt?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie allein ausgesprochen wird, um den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung zu bewegen (Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Informieren Sie die Mieter offen über den Verkauf und vereinbaren Sie Besichtigungen frühzeitig und mit Rücksicht.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Anlegerinnen und Anleger kaufen in erster Linie einen Ertrag. Die Bewertung stützt sich deshalb vor allem auf den nachhaltigen Mietertrag, auf die Kosten für Unterhalt und Verwaltung, auf den Zustand der Bauteile und auf anstehende Investitionen. Dazu kommen Lage, Leerstand und Entwicklungspotenzial, etwa Ausbaureserven. Brutto- und Nettorendite sowie den Ertragswert rechnen Sie mit unserem Rendite- und Ertragswert-Rechner durch.

Halten Sie diese Zahlen bereit:

• Mieterspiegel mit Fläche, Mietzins netto und Nebenkosten pro Einheit

• Mietverträge mit Nachträgen, letzte Mietzinsanpassungen

• Nebenkostenabrechnungen und Betriebskosten der letzten Jahre

• Investitionen der letzten Jahre mit Belegen, getrennt nach werterhaltend und wertvermehrend

• Pläne, Gebäudeversicherungsnachweis, amtlicher Wert

• Leerstände und laufende Mietstreitigkeiten

Die Belege für wertvermehrende Investitionen brauchen Sie auch für die Grundstückgewinnsteuer: Sie zählen zu den Anlagekosten (Wegleitung Grundstückgewinn, Ausgabe 2024).

Welche Steuern und Kosten fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?

• Grundstückgewinnsteuer: bezahlt die Verkäuferseite, abhängig von Gewinn, Besitzdauer und Gemeinde. Wie gerechnet wird, steht im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.

• Handänderungssteuer: 1.8 % des Kaufpreises, geschuldet von der Käuferseite (Grundbuchamt Kanton Bern). Die Befreiung auf den ersten CHF 800'000 gilt nur, wenn die Käuferschaft selbst dort ihren Hauptwohnsitz nimmt (Art. 11a und 11b HStG). Bei einer reinen Anlage entfällt sie also.

• Notariat und Grundbuch: Rahmentarif nach Vertragswert bzw. feste Gebühr; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Details im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf in Bern.

• Maklerhonorar: bei Nordring 1–3 % des Verkaufspreises, nur bei Verkauf.

Wer darf ein Mehrfamilienhaus kaufen?

Für Personen im Ausland gilt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). Der Erwerb von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage ist für sie grundsätzlich ausgeschlossen, weil das Vermieten von Wohnraum keinen Bewilligungsgrund darstellt. Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C gelten nicht als Personen im Ausland (Bundesamt für Justiz, Merkblatt Lex Koller, Stand 19.3.2026). Klären Sie den Status von Kaufinteressenten deshalb vor der Beurkundung.

Vor dem Verkauf sanieren oder nicht?

Anstehende Investitionen drücken den Preis, weil die Käuferschaft sie einrechnet. Eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich, wenn sie den Ertrag oder den Wert stärker hebt, als sie kostet. Das lässt sich nur am konkreten Objekt beurteilen; Grundlagen dazu im Ratgeber Sanieren vor dem Verkauf.

Hier hat Nordring einen Vorteil: Die eigene Nordring Bauunternehmung GmbH schätzt Zustand und Kosten ein und führt Arbeiten bei Bedarf aus. Verkauf und Sanierung kommen so aus einer Hand.

So verkauft Nordring ein Mehrfamilienhaus

Wie ein Dossier für Anleger aussieht, zeigt unser Mehrfamilienhaus in Birrhard: Wohnungen, Studios und Werkstatt, Nettomietertrag (IST) und Bruttomietertrag offen ausgewiesen, dazu alle Sanierungen seit 2006 mit Jahr, vom Flachdach bis zur Heizung.

• Bewertung: kostenlos und unverbindlich vor Ort, mit Ertrag, Zustand und Erlösrechnung. Mehr unter Immobilienbewertung.

• Vermarktung: Fotografie, Video, Dossier und Inserate trägt Nordring bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.

• Diskretion: Unterlagen erhalten Interessenten auf Anfrage; Besichtigungen stimmen wir mit den Mietern ab.

• Honorar: 1–3 % des Verkaufspreises, nur bei Verkauf. Typische Verkaufsdauer 3–6 Monate.

• Verwaltung: Behalten Sie die Liegenschaft lieber, übernimmt unsere Immobilienverwaltung für 3–5 % des Jahresmietertrags.

Mehr zum Ablauf unter Haus verkaufen in Bern und Immobilie verkaufen in Bern. Telefon 079 635 30 13.

Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.

Weiterlesen: Kosten beim Hausverkauf in Bern · Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern · Was kostet ein Immobilienmakler in Bern? · Sanieren vor dem Verkauf

Häufige Fragen

Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen?

Ja. Die Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 OR). Die Mieter müssen nicht zustimmen.

Darf der Käufer den Mietern nach dem Kauf kündigen?

Bei Wohnungen nur bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (Art. 261 Abs. 2 OR). Die Mieter können eine Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen (Art. 271 ff. OR).

Wer zahlt die Handänderungssteuer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Die Käuferseite, 1.8 % des Kaufpreises. Die Befreiung auf den ersten CHF 800'000 gilt nur für den eigenen Hauptwohnsitz der Käuferschaft.

Dürfen Ausländer ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz kaufen?

Personen im Ausland grundsätzlich nicht als Kapitalanlage (Lex Koller). Nicht betroffen sind unter anderem EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz und Personen mit Niederlassungsbewilligung C.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Bei Nordring typischerweise 3–6 Monate, je nach Objekt, Unterlagen und Nachfrage.