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STOCKWERKEIGENTUM VERSTÄNDLICH ERKLÄRT
Eigentumswohnung verkaufen in Bern.
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Beim Stockwerkeigentum kaufen Interessenten nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Anteil an einem ganzen Gebäude und an einer Gemeinschaft. Deshalb wollen Käufer und Banken mehr Unterlagen sehen als bei einem Haus.
Wir begleiten Sie persönlich, von der kostenlosen Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Und weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, wissen wir, welche Unterlagen der Gemeinschaft Käufer wirklich lesen.
KURZ GESAGT
Bewertung vor Ort: kostenlos und unverbindlich.
Honorar: je nach Objekt und Aufwand 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, inklusive MWST, nur bei Verkauf.
Vermarktung: Fotografie, Drohne, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.
Dauer: in der Regel 3 bis 6 Monate, je nach Objekt.
Wichtigste Unterlagen: Reglement, Stand des Erneuerungsfonds und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
STOCKWERKEIGENTUM
Sie verkaufen mehr als Ihre vier Wände.
Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer besitzen Sie einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft. Dazu gehört das Sonderrecht, Ihre Wohnung allein zu nutzen und innen auszubauen. Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift oder Heizung gehören dagegen allen gemeinsam.
Für Käufer heisst das: Sie übernehmen mit der Wohnung auch die Entscheide und die Finanzen der Gemeinschaft. Eine gepflegte Liegenschaft mit klaren Unterlagen verkauft sich deshalb leichter, oft auch zu einem besseren Preis.
Sie verkaufen ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus? Dann lesen Sie Haus verkaufen in Bern.
WAS KÄUFER PRÜFEN
Stockwerkeigentum: Diese fünf Punkte prüfen Käufer genau.
Reglement und Hausordnung
Das Nutzungs- und Verwaltungsreglement regelt das Zusammenleben: Kostenverteilung, Nutzung der gemeinsamen Teile, Umbauten, Vermietung oder Haustiere. Käufer prüfen, ob die Regeln zu ihren Plänen passen. Halten Sie die aktuelle Fassung mit allen Änderungen bereit.
Erneuerungsfonds
Mit dem Erneuerungsfonds spart die Gemeinschaft für grössere Arbeiten an Dach, Fassade, Lift oder Heizung. Das Gesetz schreibt einen solchen Fonds nicht zwingend vor. Die meisten Käufer fragen trotzdem als Erstes danach.
Wichtig für Sie: Der Fonds gehört der Gemeinschaft. Er bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft und wird Ihnen nicht ausbezahlt. Ein gut dotierter Fonds ist aber ein starkes Verkaufsargument, weil Käufer weniger Sonderbeiträge befürchten müssen.
Als Orientierung nennt der Bund im Bericht zur geplanten Revision des Stockwerkeigentums einen Richtwert von 0.4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Liegt Ihr Fonds deutlich tiefer, erklären wir den Käufern offen, warum.
Protokolle der Eigentümerversammlung
Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre sehr genau. Sie suchen nach beschlossenen oder diskutierten Sanierungen, nach Sonderbeiträgen und nach Konflikten in der Gemeinschaft. Steht zum Beispiel eine Fassadensanierung an, sollte der Kaufvertrag klar regeln, wer welchen Anteil bezahlt.
Unser Tipp: Lesen Sie die Protokolle vor dem Verkauf selbst noch einmal. Was Käufer ohnehin finden, sprechen wir besser von Anfang an an.
Wertquote und Sondernutzungsrechte
Die Wertquote gibt an, welchen Anteil am Wert der ganzen Liegenschaft Ihre Einheit hat. Nach ihr richten sich in der Regel Ihre Beiträge an die gemeinsamen Kosten, massgebend ist Ihr Reglement.
Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenanteil, einer Terrasse oder einem Estrich, sollten klar dokumentiert sein. Prüfen Sie auch, ob Ihr Einstellhallenplatz im Grundbuch als eigenes Grundstück, als Miteigentumsanteil oder als Teil Ihrer Einheit erfasst ist. Das bestimmt, wie er verkauft wird.
Nebenkosten und Beiträge
Käufer wollen wissen, was die Wohnung im Monat kostet. Dazu gehören die Beiträge an die Gemeinschaft, etwa für Heizung, Hauswartung, Versicherung, Verwaltung und Fondseinlage. Hinzu kommen Hypothekarzins und Liegenschaftssteuer. In der Stadt Bern beträgt die Liegenschaftssteuer 2026 1.5 Promille des amtlichen Werts.
Legen Sie die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und das aktuelle Budget bei. So kann jeder Käufer die laufenden Kosten selbst nachvollziehen.
KÄUFER UND BANKEN
Was Käufer und Banken fragen.
Die Fragen der Käufer
Wie hoch ist der Erneuerungsfonds, und welche Arbeiten stehen an?
Gibt es beschlossene Sonderbeiträge?
Wie hoch sind die monatlichen Beiträge an die Gemeinschaft?
Wer verwaltet die Liegenschaft, und wie funktioniert die Gemeinschaft?
Gehören Parkplatz, Keller oder Gartenanteil zur Wohnung?
Welche Umbauten erlaubt das Reglement?
Eine Frage ist besonders wichtig: Hat der Verkäufer alle Beiträge bezahlt? Die Gemeinschaft kann für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung verlangen (Art. 712i ZGB). Eine Bestätigung der Verwaltung, dass keine Ausstände bestehen, schafft hier Vertrauen.
Die Fragen der Bank
Die Bank des Käufers prüft vor allem die Tragbarkeit. Typische Regeln sind ein kalkulatorischer Zins von 5 Prozent, Nebenkosten von 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr und Wohnkosten von höchstens rund einem Drittel des Bruttoeinkommens. Dazu kommen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, davon mindestens 10 Prozent nicht aus der Pensionskasse. Banken können davon abweichen.
Viele Banken wollen ausserdem Grundbuchauszug, Pläne, Reglement und Angaben zum Erneuerungsfonds sehen. Sind diese Unterlagen vollständig, geht die Finanzierungszusage schneller. Wir prüfen die Finanzierung der Käufer, bevor es zum Kaufvertrag kommt.
Die Tragbarkeit für Ihre Käufer schätzen Sie mit unserem Rechner.
CHECKLISTE
Checkliste: Unterlagen für den Wohnungsverkauf.
Viele dieser Unterlagen erhalten Sie von Ihrer Verwaltung. Was fehlt, klären wir gemeinsam. Aus allem erstellen wir ein Verkaufsdossier, das Käufer und Banken rasch prüfen können.
Zur Wohnung
Grundbuchauszug Ihrer Stockwerkeinheit, inklusive Parkplatz und Nebenräume
Grundriss, Flächenangaben und Aufteilungsplan
Amtliche Bewertung (amtlicher Wert)
Belege für wertvermehrende Investitionen in Ihrer Wohnung
Hypothekarvertrag mit Laufzeit und Kündigungsfristen
Falls vermietet: Mietvertrag und aktuelle Mietzinsangaben
Zur Gemeinschaft
Begründungsakt und Nutzungs- und Verwaltungsreglement mit allen Änderungen
Hausordnung
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
Jahresrechnung, Budget und aktueller Stand des Erneuerungsfonds
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
Bestätigung der Verwaltung, dass keine Beitragsausstände bestehen
Angaben zu geplanten oder beschlossenen Sanierungen
Police der Gebäudeversicherung und, falls vorhanden, GEAK des Gebäudes
AUFWERTEN
Aufwerten vor dem Verkauf: Was in Ihrer Wohnung möglich ist.
In Ihrer eigenen Wohnung können Sie viel bewegen: frische Wände, neue Böden, eine aufgefrischte Küche oder ein erneuertes Bad. Oft reichen kleine Arbeiten, damit Besichtigungen einen guten Eindruck hinterlassen.
Unsere eigene Bauunternehmung schätzt Aufwand und Kosten ein, bevor Sie entscheiden. Auf Wunsch führen wir die Arbeiten aus, koordiniert von einer Ansprechperson. So wie bei der Innenrenovation eines Einfamilienhauses in Köniz: Böden, Wände, Decken, Bad und WC aus einer Hand.
Bei Eingriffen in Leitungen, tragende Wände, Fenster oder Balkone sollten Sie vorher klären, was Reglement und Gemeinschaft dazu sagen. Diese Teile gehören oft nicht zu Ihrem Sonderrecht.
STEUERN
Steuern beim Wohnungsverkauf im Kanton Bern.
Beim Verkauf versteuern Sie den Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer. Sie hängt vom Gewinn, von der Besitzdauer und von der Steueranlage Ihrer Gemeinde ab. Ab fünf Jahren Besitz sinkt der steuerbare Gewinn um 2 Prozent pro ganzes Jahr, höchstens um 70 Prozent. Bei weniger als fünf Jahren gibt es einen Zuschlag.
Kaufen Sie nach dem Verkauf wieder ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, kann die Steuer bei einer Ersatzbeschaffung aufgeschoben werden. Mehr dazu und zu Erbschaften lesen Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Bern.
Ihren eigenen Betrag schätzen Sie mit unserem Rechner. Die Angaben ersetzen keine Steuerberatung.
EIN ARGUMENT FÜR IHRE KÄUFER
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent schuldet grundsätzlich der Käufer. Nutzt er die Wohnung als Hauptwohnsitz, stundet das Grundbuchamt auf Antrag die Steuer auf den ersten CHF 800’000. Sie wird nicht erhoben, wenn der Käufer die Wohnung mindestens zwei Jahre ununterbrochen selbst bewohnt.
FEHLER VERMEIDEN
Fehler, die Sie vermeiden sollten.
Unterlagen zu spät anfordern. Protokolle, Fondsstand und Reglement brauchen oft Zeit. Fordern Sie sie bei der Verwaltung an, sobald Sie sich für den Verkauf entscheiden.
Anstehende Sanierungen verschweigen. Käufer finden sie in den Protokollen. Offen angesprochen, sind sie verhandelbar.
Den Preis nur nach Quadratmetern festlegen. Stockwerk, Aussicht, Besonnung, Zustand der Gemeinschaft und Fondsstand machen einen grossen Unterschied.
Parkplatz und Nebenräume vergessen. Klären Sie früh, wie sie im Grundbuch erfasst sind.
Sonderbeiträge nicht regeln. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Arbeiten gehören klar in den Kaufvertrag.
ABLAUF
Ablauf, Dauer und Kosten.
Ihr Wohnungsverkauf läuft bei uns in drei Etappen: Vorbereiten, Vermarkten, Abschliessen. Wir führen die Besichtigungen durch und richten uns dabei nach Ihrem Alltag. Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss öffentlich beurkundet werden. Wir bereiten ihn mit dem Notariat vor und begleiten Sie zur Beurkundung.
Den ganzen Ablauf mit allen acht Schritten finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bern.
3–6 Monate
Dauer eines Wohnungsverkaufs in der Regel, je nach Lage, Zustand und Preis.
1–3 %
Honorar inklusive MWST, nur bei Verkauf. Wer es trägt, besprechen wir bei der kostenlosen Bewertung.
CHF 0.–
Vermarktung: Fotografie, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung.
FRAGEN UND ANTWORTEN
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Bern.
Ihre Frage fehlt? Rufen Sie uns an: 079 635 30 13.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss und amtlichem Wert vor allem die Unterlagen der Gemeinschaft: Reglement, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresrechnung, Budget und Stand des Erneuerungsfonds.
Bekomme ich meinen Anteil am Erneuerungsfonds zurück?
Nein. Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf dort. Ein gut dotierter Fonds macht Ihre Wohnung aber attraktiver, weil Käufer weniger Sonderbeiträge erwarten müssen.
Wer bezahlt eine beschlossene Sanierung, wenn ich vorher verkaufe?
Das sollte der Kaufvertrag klar regeln. Wir sprechen beschlossene Arbeiten mit den Käufern offen an und halten die Lösung mit dem Notariat im Vertrag fest.
Muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft dem Verkauf zustimmen?
In der Regel nicht. Prüfen Sie aber Begründungsakt, Reglement und Grundbuch: Dort kann ein Vorkaufsrecht oder ein Einspracherecht vorgesehen sein.
Was prüft die Bank des Käufers bei einer Eigentumswohnung?
Vor allem die Tragbarkeit und die Eigenmittel des Käufers. Viele Banken wollen zudem Grundbuchauszug, Pläne, Reglement und Angaben zum Erneuerungsfonds sehen.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
Grundsätzlich der Käufer, sie beträgt 1.8 Prozent. Bei einem Hauptwohnsitz wird sie auf den ersten CHF 800’000 nicht erhoben, wenn der Käufer mindestens zwei Jahre ununterbrochen selbst darin wohnt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung in Bern?
In der Regel 3 bis 6 Monate, je nach Lage, Zustand und Preis. Vollständige Unterlagen der Gemeinschaft beschleunigen den Verkauf spürbar.
Was kostet der Wohnungsverkauf mit Nordring?
Üblich sind je nach Objekt und Aufwand 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, inklusive MWST, nur bei Verkauf. Fotografie, Drohne, Video, Dossier und Inserate tragen wir bis zur Beurkundung, auch ohne Verkauf.
KOSTENLOSE BEWERTUNG
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihre Wohnung heute wert ist und welche Unterlagen Sie schon jetzt bereitlegen können. Kostenlos und unverbindlich, Rückruf innert 24 Stunden.
Quellen: Bundesamt für Justiz, Erläuternder Bericht zur Revision des Stockwerkeigentums (20.9.2024); Finanzverwaltung des Kantons Bern, Steueranlagen der Gemeinden 2026; Gesetz betreffend die Handänderungssteuer (BSG 215.326.2); Steuerverwaltung des Kantons Bern, Wegleitung Grundstückgewinn (Ausgabe 2024) und Merkblatt E, Ersatzbeschaffung. Die Angaben ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.