Stockwerkeigentum-Verwaltung in Bern: Aufgaben, Kosten, Wechsel
Kurz beantwortet: Die Stockwerkeigentum-Verwaltung führt aus, was Gesetz, Reglement und Versammlung vorgeben: Sie verteilt die gemeinsamen Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein, verwaltet das Geld der Gemeinschaft und trifft dringliche Massnahmen gegen Schäden (Art. 712s ZGB). Gewählt, beaufsichtigt und abberufen wird sie von der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Ihr Honorar gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten, die alle nach Wertquoten tragen (Art. 712h ZGB).
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ist mehr als eine Hausgemeinschaft: Sie hat eigenes Geld, eigene Verträge und regelmässig Entscheide zu Unterhalt und Sanierung. In diesem Ratgeber lesen Sie, welche Aufgaben die Verwaltung hat, wer entscheidet, wie die Kosten verteilt werden, wie ein Wechsel abläuft und was im Kanton Bern beim Erneuerungsfonds gilt.
Was macht eine Stockwerkeigentum-Verwaltung?
Das Zivilgesetzbuch beschreibt die Aufgaben der Verwaltung in drei Artikeln. Das Reglement Ihrer Gemeinschaft und der Verwaltungsvertrag können sie genauer regeln.
Aufgaben nach Gesetz
Ausführen: Die Verwaltung vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Gesetz, Reglement und Beschlüssen der Versammlung. Dringliche Massnahmen gegen Schäden trifft sie von sich aus (Art. 712s Abs. 1 ZGB).
Finanzen: Sie verteilt die gemeinschaftlichen Kosten auf die Eigentümerinnen und Eigentümer, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und verwaltet die vorhandenen Geldmittel (Art. 712s Abs. 2 ZGB).
Ordnung im Haus: Sie wacht darüber, dass Gesetz, Reglement und Hausordnung eingehalten werden, bei den Sonderrechten wie bei den gemeinsamen Teilen (Art. 712s Abs. 3 ZGB).
Vertretung: Sie vertritt die Gemeinschaft und die Eigentümer nach aussen, soweit es um ihre gesetzlichen Aufgaben geht. Für einen Zivilprozess braucht sie grundsätzlich die Ermächtigung der Versammlung (Art. 712t ZGB).
Versammlung: Sie beruft die Versammlung ein und leitet sie, wenn die Versammlung nichts anderes beschlossen hat. Die Beschlüsse werden protokolliert (Art. 712n ZGB).
Was die Versammlung entscheidet
Die Verwaltung setzt um, entscheiden muss die Gemeinschaft. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist laut Art. 712m ZGB unter anderem zuständig für:
Entscheid | Wer | Grundlage |
|---|---|---|
Verwaltung wählen und beaufsichtigen | Versammlung | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB |
Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung genehmigen | Versammlung, jährlich | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB |
Erneuerungsfonds schaffen | Versammlung | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB |
Gebäude- und Haftpflichtversicherungen | Versammlung | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB |
Ausschuss oder Abgeordnete wählen, die die Verwaltung beraten und prüfen | Versammlung | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB |
Kosten verteilen, Rechnung stellen, Beiträge einziehen | Verwaltung | Art. 712s Abs. 2 ZGB |
Dringliche Massnahmen gegen Schäden | Verwaltung, von sich aus | Art. 712s Abs. 1 ZGB |
Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei. Sonst braucht es eine zweite Versammlung frühestens zehn Tage später (Art. 712p ZGB).
Braucht jede Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Verwaltung?
Das Gesetz zwingt eine Gemeinschaft nicht, eine Verwaltung zu wählen. Kommt die Wahl in der Versammlung aber nicht zustande, kann jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass das Gericht eine Verwaltung ernennt. Das gleiche Recht haben zum Beispiel Pfandgläubiger und Versicherer (Art. 712q ZGB).
Kleine Gemeinschaften verwalten sich oft selbst. Das kann gut gehen, solange jemand die Buchhaltung, die Nebenkosten, die Versicherungen und die Protokolle zuverlässig führt. Schwierig wird es meist bei Streit, bei säumigen Zahlern oder wenn eine grössere Sanierung ansteht. Eine externe Verwaltung bringt dann Neutralität, Erfahrung mit Versammlungen und Offerten sowie eine Ansprechperson für alle.
Was kostet eine Stockwerkeigentum-Verwaltung?
Gesetzlich ist klar, wer zahlt: Die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung der Verwaltung gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten. Alle Stockwerkeigentümer tragen sie nach ihren Wertquoten, wie auch Unterhalt, Reparaturen und gemeinsame Abgaben (Art. 712h ZGB). Dienen einzelne Anlagen bestimmten Einheiten nicht oder kaum, etwa ein Lift für Wohnungen im Erdgeschoss, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Budget und Kostenverteilung genehmigt die Versammlung jedes Jahr.
Fiktives Beispiel: Eine Gemeinschaft hat gemeinschaftliche Kosten von CHF 40'000 im Jahr, Verwaltungshonorar inbegriffen. Eine Wohnung mit einer Wertquote von 125/1'000 trägt davon CHF 5'000 (40'000 × 125 / 1'000). Die Zahlen sind frei gewählt und kein Richtwert.
Wie hoch das Honorar ist, hängt von der Grösse der Liegenschaft und vom vereinbarten Leistungsumfang ab. Vergleichen Sie Offerten deshalb nicht nur am Preis, sondern an den Leistungen:
Wie viele Versammlungen sind inbegriffen, mit Einladung, Leitung und Protokoll?
Gehören Budget, Jahresrechnung, Nebenkostenabrechnung und die Führung des Erneuerungsfonds dazu?
Wie werden Reparaturen, Offerten und grössere Sanierungen begleitet und abgerechnet?
Wer ist erreichbar, wenn nachts ein Rohr bricht?
Welche Laufzeit und Kündigungsfrist hat der Vertrag?
Bei Nordring erhalten Stockwerkeigentümergemeinschaften das Honorar auf Anfrage: Nach einer Besichtigung bekommen Sie eine schriftliche Offerte mit klaren Positionen. Mehr dazu auf der Seite Immobilienverwaltung in Bern.
Wie wechselt man die Verwaltung im Stockwerkeigentum?
Die Versammlung wählt die Verwaltung, also entscheidet auch nur sie über einen Wechsel. Sie kann die Verwaltung jederzeit abberufen, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Versammlung eine Abberufung ab, obwohl wichtige Gründe vorliegen, kann jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer innert eines Monats beim Gericht die Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
Der Ablauf in vier Schritten
Vertrag prüfen: Laufzeit, Kündigungsfrist und Regeln zur Übergabe stehen im bisherigen Verwaltungsvertrag.
Offerten einholen: Leistungen und Honorar mehrerer Verwaltungen vergleichen.
Versammlung: Abberufung und Wahl der neuen Verwaltung traktandieren und beschliessen. Eine Versammlung muss einberufen werden, wenn ein Fünftel der Stockwerkeigentümer es verlangt (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 64 Abs. 3 ZGB). Welche Mehrheit für die Wahl nötig ist, regeln Gesetz und Reglement; lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Übergabe: Termin festlegen, Unterlagen und Konten übergeben, Eigentümer und Lieferanten informieren.
Diese Unterlagen gehören zur Übergabe
Begründungsakt, Reglement und Hausordnung
Wertquoten und Kostenverteiler
Protokolle der Versammlungen mit allen Beschlüssen
Budget und Jahresrechnungen
Stand und Konto des Erneuerungsfonds
Verträge mit Hauswartung, Reinigung und Lieferanten
Versicherungspolicen, Pläne und Unterlagen zu Sanierungen
Erneuerungsfonds: Was die Verwaltung im Kanton Bern beachten muss
Ob die Gemeinschaft einen Erneuerungsfonds schafft, entscheidet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Der Fonds gehört zum Vermögen, das die Gemeinschaft unter ihrem eigenen Namen erwirbt (Art. 712l ZGB). Eine Pflicht gibt es heute nicht. Der Bundesrat will mit der Revision des Stockwerkeigentumsrechts ein Klagerecht auf Schaffung eines Erneuerungsfonds einführen, lehnt eine generelle Pflicht aber ab. Die Botschaft vom 13. Mai 2026 liegt beim Parlament (Bundesamt für Justiz).
Steuern im Kanton Bern
Laut Steuerverwaltung des Kantons Bern sind Einlagen in den Erneuerungsfonds als Unterhaltskosten abziehbar, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: Das Geld liegt auf einem Bankkonto der Gemeinschaft (nicht in Wertschriften oder Darlehen), es handelt sich um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, und ein Reglement stellt sicher, dass die Mittel nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Den eigenen Anteil am Fonds versteuern die Eigentümer als Vermögen (TaxInfo, Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen). Für die Einlagen gelten diese Voraussetzungen bis zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 1. Januar 2029 (TaxInfo Systemwechsel). Was danach gilt, lesen Sie im Ratgeber Eigenmietwert-Abschaffung.
Ein Berner Fall vor Bundesgericht
Ein Käufer einer Stockwerkeinheit im Kanton Bern bezahlte dem Verkäufer neben dem Kaufpreis CHF 9'391.40 für dessen Anteil am Erneuerungsfonds und wollte den Betrag als Unterhalt abziehen. Die Steuerverwaltung lehnte ab, das Bundesgericht bestätigte: Eine solche Zahlung ist kein «Einkauf» in den Fonds und steuerlich nicht abziehbar. Den Anteil am Fonds kann man ausserdem nicht separat verkaufen, sondern nur zusammen mit der Wohnung (BGE 150 II 20 vom 5. Januar 2024). Für Verkäufer heisst das: Ein gut dotierter Fonds ist ein Argument im Verkaufsgespräch, ausbezahlt wird er nicht. Mehr dazu unter Wohnung verkaufen in Bern.
Sanierung im Stockwerkeigentum: Wer entscheidet, wer baut?
Für bauliche Massnahmen gelten die Regeln des Miteigentums, sofern Begründungsakt oder ein einstimmiger Beschluss nichts anderes festlegen (Art. 712g ZGB):
Notwendige Arbeiten, die Wert und Gebrauchsfähigkeit erhalten: Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (Art. 647c ZGB).
Nützliche Arbeiten, die den Wert oder die Wirtschaftlichkeit steigern: Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt (Art. 647d ZGB).
Arbeiten zur Verschönerung oder Bequemlichkeit: grundsätzlich alle Stockwerkeigentümer, mit Ausnahmen (Art. 647e ZGB).
Hier hat Nordring einen Vorteil, den eine reine Verwaltung nicht bietet: Grössere Sanierungen plant und begleitet unsere eigene Nordring Bauunternehmung GmbH. Die Verwaltung bereitet den Entscheid der Versammlung vor, die Bauunternehmung schätzt die Arbeiten ein, offeriert und führt sie aus. Renovationen im Stockwerkeigentum übernehmen wir auf Wunsch. Wie eine Sanierung aus einer Hand aussieht, zeigt die Kernsanierung eines Einfamilienhauses in Oberwangen.
Stockwerkeigentum-Verwaltung in Bern: So arbeitet Nordring
Die Nordring Immobilien AG verwaltet Stockwerkeigentum, Mietliegenschaften und einzelne Eigentumswohnungen in Bern, Bern-Mittelland und im Seeland, mit über 10 Jahren Erfahrung im Team.
Eine Ansprechperson für alle Eigentümerinnen und Eigentümer, für Handwerker und Lieferanten
Versammlungen vorbereiten, Beschlüsse umsetzen, Budget und Jahresrechnung führen
Erneuerungsfonds für die Gemeinschaft führen
Unterhalt und Sanierung mit der eigenen Bauunternehmung
Verkauf einer Wohnung: kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung vor Ort
Das Honorar für Stockwerkeigentum nennen wir nach einer Besichtigung in einer schriftlichen Offerte. Rufen Sie uns an: 079 635 30 13, oder lesen Sie mehr zur Immobilienverwaltung in Bern.
Quellen: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 64, 647c–647e und 712g–712t (fedlex.admin.ch); Bundesamt für Justiz, Revision Stockwerkeigentumsrecht; Steuerverwaltung des Kantons Bern, TaxInfo Erneuerungsfonds; BGE 150 II 20.
Stand: November 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall Fachperson beiziehen.
Weiterlesen: Eigenmietwert-Abschaffung: Was Eigentümer in Bern wissen müssen · Sanieren vor dem Verkauf · Was kostet ein Immobilienmakler in Bern? · Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern
Häufige Fragen
Wer wählt die Verwaltung im Stockwerkeigentum?
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Sie wählt die Verwaltung, beaufsichtigt sie und kann sie jederzeit abberufen (Art. 712m und 712r ZGB). Kommt keine Wahl zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch das Gericht verlangen.
Was kostet eine Stockwerkeigentum-Verwaltung?
Das hängt von Grösse und Leistungsumfang ab. Das Honorar gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten, die alle nach Wertquoten tragen (Art. 712h ZGB). Bei Nordring erhalten Sie nach einer Besichtigung eine schriftliche Offerte.
Kann sich eine Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst verwalten?
Ja, das Gesetz verlangt keine externe Verwaltung. Die Gemeinschaft muss die Aufgaben dann selbst erledigen: Kosten verteilen, Beiträge einziehen, Versammlungen einberufen und protokollieren, Versicherungen und Unterhalt organisieren.
Kann ich die Verwaltung als einzelner Eigentümer absetzen?
Allein nicht, darüber entscheidet die Versammlung. Ein Fünftel der Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass eine Versammlung einberufen wird. Lehnt die Versammlung eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Eigentümer innert eines Monats das Gericht anrufen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil am Erneuerungsfonds zurück?
Nein. Der Fonds bleibt in der Gemeinschaft, Ihr Anteil geht mit der Wohnung auf die Käuferschaft über. Eine separate Zahlung der Käuferin oder des Käufers dafür ist laut Bundesgericht steuerlich nicht als Unterhalt abziehbar (BGE 150 II 20).
